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관계법령 : 지방세특례제한법 제34조제4항
<답변요지>
｢지방세특례제한법｣ 제34조제4항은 부동산투자회사가 계약조건을 유지하지 아니하거나 위반한 경우 감면된 취득세와 재산세를 추징한다고 규정하고 있으나, 부동산투자회사에게 부여한 ‘매입요청권’은 임대기간 종료 후 최종 매각되지 않은 주택에 대해 LH가 매수하도록 요구할 수 있는 권리로 보아야 할 것이므로, 부동산투자회사가 매입요청권을 행사하지 않고 일반 매각으로 임대주택을 처분하였다 하여 ‘부동산 매입확약서’ 계약을 위반하였다 보기 어렵다 판단됨
<질의요지>
○ 부동산투자회사(희망임대주택리츠)가 임대기간 경과 후 원소유자가 우선 매입권을 행사하지 아니한 임대주택을 LH에 매입요청 하지 않고 제3자에게 일반 매각한 경우 감면된 취득세 및 재산세가 추징대상에 해당하는지 여부
<회신내용>
○ ｢지방세특례제한법｣ 제34조제4항에서는 “부동산투자회사가 임대목적으로 2014년 12월 31일까지 취득하는 주택에 대해서는 취득세를 면제하고, 2014년 12월 31일까지 재산세를 1천분의 1을 적용하여 과세한다. 다만, 취득세를 면제받거나 재산세를 감면받은 후 정당한 사유 없이 제5항에 따른 계약조건을 유지하지 아니하거나 위반한 경우에는 감면된 취득세와 재산세를 추징한다”고,
- 같은 조 제5항에서는 감면을 적용받기 위해서는 부동산투자회사는 임차인과 ’전용면적 85제곱미터 이하의 1가구 1주택자의 주택을 매입하여 해당 주택의 양도인에게 임대하되, 그 임대기간을 5년 이상으로 하는 계약’과 ‘임대기간 종료 후 양도인이 해당 주택을 우선적으로 재매입할 수 있는 권리를 부여하는 계약’을 체결하여야 하며, 양도인이 매입우선권을 행사하지 않을 경우 한국토지주택공사가 해당 주택의 매입을 확약하는 계약을 체결하도록 규정하고 있습니다.
○ 국토교통부는 '13년 ‘4.1 주택시장 정상화 종합대책’을 발표하면서 당시 사회적 문제가 되던 ‘하우스푸어’ 지원방안으로 하우스푸어가 5년간 임차하는 조건으로 주택을 매각하고, 임대기간 종료 시 양도인에게 우선 매각하거나 미 매각된 주택은 LH가 매입할 것을 확약하는 조건으로 ‘희망임대주택 리츠’를 설립, 인가하여 하우스푸어를 위한 구제사업을 시행하였습니다.
○ ’13.8.9. 부동산투자회사와 한국토지주택공사는 ‘부동산 매입확약서’ 계약을 체결하였고, 확약서 전문에서 “LH는 REIT가 공동주택을 일정기간 동안 임대 운영한 후 원활하게 매각하고 청산할 수 있도록 하기 위함”을 계약 목적으로 명시하고 있으며, 협의사항 제2조에서 “REIT는 LH에게 본건 공동주택의 일부 혹은 전부를 매입하도록 LH에게 요청할 수 있는 권리(이하 ‘매입요청권’)가 있고, LH는 이러한 요청에 응하여 매입 요청 대상 공동주택을 매수할 의무가 있다“고 규정하였는바,
- ‘부동산 매입확약서’에서는 매입요청권을 통해 임대주택의 매각을 요청할 수 있는 권리만을 기재하고 있고 이를 강제하거나 의무를 부여하고 있지 않으며, 임대주택을 일반 매각 방식으로 제3자에게 처분하였을 경우 위약금이나 손해배상 등 불이익을 명시하고 있지 않습니다.
○ ｢지방세특례제한법｣ 제34조제4항은 부동산투자회사가 계약조건을 유지하지 아니하거나 위반한 경우 감면된 취득세와 재산세를 추징한다고 규정하고 있으나, 희망임대주택리츠 설립 당시 주택가격이 하락할 것이라는 예측으로 인해 투자 참여가 어려운 상황임을 고려하여 가격 하락시 부동산투자회사의 손실보전을 위하여 부여한 ‘매입요청권’은 임대기간 종료 후 최종 매각되지 않은 주택에 대해 LH가 매수하도록 요구할 수 있는 권리로 보아야 할 것이므로, 부동산투자회사가 임대주택에 대해 매입요청권을 행사하지 않고 일반 매각으로 임대주택을 처분하였다 하여 ‘부동산 매입확약서’ 계약을 위반하였다 보기 어렵다 판단됩니다.
○ 다만, 이는 질의 당시 서면 및 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다. |
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