|
|
|
|
<결정요지>
청구법인은 주택조합설립인가를 받기 전 쟁점주택을 취득한바, 쟁점주택의 취득은 취득 당시 지방세법령상 중과 예외 대상에 해당하지 아니함 설령 쟁점주택의 취득이 중과 예외 대상에 해당하더라도 집합건축물에 대한 유예기간 특례를 별도로 규정하지 않아 유예기간의 기산일은 쟁점주택 취득일이라 할 것임
관련법령:지방세법 시행령 제28조의2
참조결정:조심2021지2046
<주문>
심판청구를 기각한다.
<이유>
1. 처분개요
가. 청구법인은 2022.5.21. 주택조합으로 인가받은 법인으로, 주택조합으로 인가받기 전에 2주택 이상을 보유한 상태에서, 2020.10.6. 조정대상지역에 있는 서울특별시 영등포구 OOO외 4필지 OOO빌라(이하 “이 건 부동산”이라 한다) OOO(이하 “쟁점①주택”이라 한다)를, 2020.11.23. 같은 빌라 OOO(이하 “쟁점②주택”이라 하고, 쟁점①주택과 합하여 “쟁점주택”이라 한다)를 각각 매매로 취득하고, 각각의 취득일에 처분청에 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법 시행령」(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것) 제28조의2 제8호 나목 3)에 따른 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합이 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 대한 중과세율의 적용 예외 및 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 다목의 표준세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
나. 처분청은 2023.12.26. 쟁점주택의 건축물대장이 말소되지 않은 사실을 확인하고, 청구법인이 쟁점주택을 정당한 사유없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실시키지 아니하여 쟁점주택의 취득이 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택의 취득에 따른 중과대상에 해당하게 된 것으로 보아, 2024.3.21. 청구법인에게 쟁점주택의 취득가액을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제13조의2 제1항의 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 취득세에서 기납부한 취득세를 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.6.21. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장
청구법인은 「주택법」에 따른 지역주택조합으로서 서울특별시 영등포구 OOO일대에 아파트를 신축하기 위하여 수년간 쟁점주택을 포함한 사업부지내 토지의 소유권 확보를 추진하고 있다.
일반건축물의 경우 해당 일반 건축물의 소유권만 확보되면 즉시 건축물 멸실 절차를 시작할 수 있지만 집합건축물의 경우 1동의 건축물 전체에 대한 소유권을 확보하지 못하면 구분 소유권을 확보했다고 하더라도 전유부분에 대한 멸실절차를 시작할 수 없다.
청구법인은 지역주택조합으로서 그 가용인력이 제한된 상황이므로, 모든 구분 소유자와 동시다발적으로 협상하여 이 건 부동산 전체의 소유권을 일시에 확보하는 것은 현실적으로 불가능하였다.
또한, 사업부지내에 지역주택조합이 설립되어 주택건설사업이 진행될 예정이라는 소문이 퍼지면서 부동산 소유자들이 시세보다 더 높은 가격을 매매가격으로 제시하는 등 소유권 확보가 더욱 어려워졌다.
특히 과거 몇년간은 코로나19의 확산과 금리인상 등으로 인하여 국내의 모든 부동산의 사업시행이 거의 정지된 상태였던바 청구법인도 지역주택조합으로서의 지위를 유지하면서 주택건설사업을 지속하는 것에 많은 어려움이 있었다. 또한 코로나19로 인한 사회적 거리두기로 직접 대면이 제한되면서 청구법인이 이 건 부동산 전체의 소유권을 확보하는 것이 더욱 지체될 수 밖에 없었다.
따라서, 유예기간내 쟁점주택의 전유부분만을 철거하는 것이 법적 및 현실적으로 불가능한 이러한 상황을 고려한다면 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호의 유예기간 기산일을 쟁점주택의 취득일이 아닌 이 건 부동산 전체의 취득일부터 3년으로 해석하여야 한다.
특히 집합건물의 부속토지는 대지권으로 등기되어 있으므로 구분소유권에 대한 소유권을 확보했다고 해서 건물의 철거 등의 사용수익권을 포함한 실질적인 소유권을 확보했다고 볼 수 없고, 대지권이 해제되어야만 실질적인 소유권을 확보했다고 볼 수 있다.
「지방세법 시행령」 제28조의2에서 지역주택조합이 주택을 취득한 경우에 중과를 배제하는 입법취지는 “그 주택을 철거하고 신규주택을 건설할 수 있는 실질적인 권리를 취득하였음에도 불구하고 3년 이내에 철거하지 않고, 7년 이내에 주택을 신축하지 않은 경우에는 취득세를 다시 중과세하겠다”라는 것으로 판단된다.
이 건 부동산은 서울특별시 영등포구 OOO외 4필지 토지상의 2개의 동으로, 1동은 총 48세대, 2동은 총 60세대이다. 따라서 이 건 부동산을 철거하기 위해서는 최소한 이 건 부동산의 모든 대지권의 매입이 필요함에도 유예기간을 일반건축물과 동일하게 쟁점주택의 취득일부터 3년으로 적용하는 것은 행위 또는 거래의 실질내용에 따라 적용하지 않아 「지방세기본법」 제17조(실질과세)의 원칙에 위배된다 할 것이다.
청구법인은 이러한 어려운 상황에서도 1동에 대한 모든 소유권을 확보하고, 2024.3.26. 건축물 해제 심의를 신청하여 2024.5.30. 처분청으로부터 건축물 해제 허가서를 발부받는 등 심판청구일 현재 철거에 필요한 사전절차를 완료한 상황이다.
청구법인은 사업부지내 토지를 확보하는 과정에서 쟁점주택을 취득하게 된 것으로서, 이는 쟁점주택을 포함한 이 건 부동산의 멸실을 전제로 취득한 것일뿐 다른 의도가 없고 쟁점주택은 거주자가 전출한 후에 현재까지 계속 공실로 유지 중이다.
청구법인은 이 건 부동산을 포함한 사업부지내 부동산을 처분청의 요청으로 2024년 재난대응 안전한국훈련 실시장소로 제공하는 등 지역사회를 위해서도 기여하였다.
따라서, 청구법인이 쟁점주택을 그 취득일부터 3년이 경과할때까지 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 위법·부당하다.
3. 판단
(가)「지방세법」(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것) 제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서, 그 제3호에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것) 제28조의2에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 그 제8호에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다를, 그 나목에서 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합이 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택을 규정하고 있다.
(나) 위 조항에서 규정한 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서, 그 유예기간내 멸실할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 해당 법인이 쟁점주택을 유예기간내 멸실시키기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이고, 부동산을 취득할 당시 유예기간 내에 쟁점주택을 멸실시킬 수 없는 장애 사유가 있음을 알고 있었고, 설사 몰랐다고 하더라도 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알수 있었던 상황하에서 쟁점주택을 취득한 후, 유예기간 쟁점주택을 유예기간내 멸실시키지 못한 것이 동일한 사유 때문이라면 그 장애사유는 쟁점주택을 유예기간내 멸실시키지 못한 정당한 사유가 될 수 없다고 할 것이다(대법원 1995.6.30. 선고 94누 6901 판결 등, 같은 뜻임)
(다) 청구법인은 취득일부터 3년이 경과할 때까지 쟁점주택을 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장한다.
그러나, 청구법인은 주택조합설립인가(2022.5.31.)를 받기 전 주택조합설립추진위원회 상태에서 2020.10.6. 쟁점①주택을, 2020.11.23. 쟁점②주택을 각각 취득하였는바, 쟁점주택의 취득은 납세의무 성립당시의 「지방세법 시행령」(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것)제28조의2 제8호 나목에 따른 주택조합이 멸실목적으로 취득하는 주택에 해당하지 아니하여 취득 당시부터 중과제외 대상에 해당하지 않는 것으로 보이는 점,
청구법인은 이 건 부동산이 집합건축물이므로 그 유예기간의 기산일을 쟁점주택이 아닌 이 건 부동산 전체의 취득일로 보아야 한다고 주장하나, 설령 쟁점주택의 취득을 중과제외 대상으로 본다고 하더라도 추징사유 발생당시의 「지방세법 시행령」(2023.3.14. 대통령령 제33325호로 개정된 것) 제28조의2 제8호에서 정당한 사유없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우 중과세를 적용하도록 규정하고 있을 뿐, 집합건축물에 대한 유예기간 특례를 달리 규정하지 않아 쟁점주택에 대한 유예기간은 쟁점주택의 취득일부터 3년이 경과한 때로 보는 것이 타당한 점,
청구법인이 정당한 사유라 주장하는 코로나19로 인한 사회적 거리두기, 금리인상 등은 법령상 제한 등에 준하는 외부적인 강제사유로 보기 어렵고, 그 외 청구법인이 제출한 서류만으로는 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없었거나 행정관청의 귀책 사유 등이 달리 확인되지 않는 점 등에 비추어,
청구법인은 주택조합설립추진위원회 상태에서 쟁점주택을 취득하여 중과제외 대상으로 보기 어렵고, 쟁점주택을 유예기간내에 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있는 것으로도 보기 어려우므로, 처분청이 쟁점주택의 취득을 중과세율 적용대상으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. |
|
> 판례,사례등 > 취득세편(지방세법)
