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무허가건축물 부속토지에 대한 종합토지세 과세구분
(감심 제79호, 2000. 5. 16)
<주 문>
심사청구를 기각한다.
<이 유>
1. 원처분의 요지
가. 처분청은 청구인이 소유하고 있는 ○○광역시 ○○○구 ○○동 227-2번지 대(垈)
6,927.2㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대한 종합토지세를 98년 이전까지 건축물 부속
토지에 대해 과세하는 별도합산 과세대상으로 보아 부과하여 왔다.
나. 그 후 처분청은 별지 ‘건축물 관리 현황’과 같이 이 사건 토지 위에 있는 건축물 5동
(이하 ‘이 사건 전체 건축물’이라 한다) 중목조/기와 건물(연면적 305.79㎡)과 목아 건물
(연면적 247.94㎡)(이하 전자를 건물A, 후자를 건물B라 하고 건물A와 B를 합하여 ‘이 사
건 건축물’이라 한다)등 2동은 무허가 건축물이라는 이유로 이 사건 전체 건축물의 시가표
준액을 산정하면서 이 사건 건축물을 제외한 채 나머지 3동만의 시가표준액이 이 사건 토지
의 시가표준액의 100분의 3에 미달하게 되자 이 사건 토지를 지방세법 제234조의15 제2항의
규정에 의한 종합합산 과세대상토지에 해당하는 것으로 보아 99년도분 정기분 종합토지세
821,538,470원, 도시계획세 57,193,420원, 교육세 164,307,690원, 농어촌특별세 123,182,169원,
계 1,166,221,740원을, 96년도분부터 98년도까지 수시분에 대해서는 종합합산세율을 적용한
산출세액에서 기납부세액인 별도합산세율에 의한 산출세액을 차감한 종합토지세 956,029,740
원, 교육세 191,205,950원, 농어촌특별세 143,033,500원, 계 1,290,269,190원 합계 2,456,490,930
원을 99.10.10과 같은 해 11월 16일자로 각각 부과, 고지(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한
다)하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
가. 청구의 취지
이 사건 부과처분을 취소하게 하여 달라는 취지의 청구
나. 청구이유
청구인은 이 사건 건축물이 건축법 시행 이전의 건축물로서 건축법 절차에 따라 일반건축물
대장에 등재되어 있는 점, 대수선을 하였으나 조세회피 목적이 아닌 기능유지를 하기 위한
것이었다는 점, 그리고 98년도까지 재산세가 부과, 납부되었다는 점 등을 감안할 때 무허가
건축물이라는 이유만으로 이 사건 토지상의 건축물에 대한 시가표준액 산정시 이 사건 건축
물을 제외하여 이를 산출한 후 그 시가표준액이 일정기준(이 사건 토지 시가표준액의 100분
의 3)에 미달된다 하여 종합토지세 종합합산 과세 대상인 토지로 보아 이 사건 부과처분을
한 것은 부당하다.
3. 우리 원의 판단
가. 다툼
이 사건 토지에 대한 종합토지세를 부과함에 있어 종합합산 과세대상(‘종합합산 과세표준
에 의한 종합토지세 과세대상 토지’가 정확한 표현이나 이하 ‘종합합산 과세대상’이라
한다) 여부를 결정하기 위한 이 사건 전체 건축물의 과세시가표준액 산정시 무허가 건축물
인 이 사건 건축물의 시가표준액을 제외하는 것이 타당한 것인지 여부
나. 인정사실
(1) 이 사건 토지는 65.8.3 청구인 명의로 소유권이전 등기되어 99.6.1 이 사건 부과처분일
현재까지 청구인 명의로 되어 있고 이 사건 토지상에는 청구인 소유의 별지 ‘건축물관리현
황’과 같이 62.12.30부터 80.12월 사이에 신축된 철근콘크리트/슬래브 건물(연면적 :
1,043.65㎡)외 4동의 건축물이 있다.
(2) 이 사건 토지는 ○○광역시 ○○동 228번지와 같은 동 227-1번지가 75.12.13과 81.11.24
같은 동 227-2번지로 합병된 것이다.
(3) 처분청의 일반건축물관리대장에 의하면 이 사건 건축물 중 건물A는 목조·기와로, 건물
B는 목아로 각각 기재되어 있으나 실제로 건물A는 시멘트 블록·함석조로, 건물B는 시멘트
벽돌·아스팔트슁글조로 구조변경(대수선)되어 있으나 구조변경을 하면서 처분청의 허가 등
을 받은 사실은 없다.
(4) 처분청은 96년도부터 98년도까지 이 사건 건축물에 대하여 각각 시멘트 벽돌 블록조의
건축물로 보아 재산세를 부과하여 왔으며 이 사건 토지는 종합토지세 별도합산 과세대상 토
지로 보아 종합토지세를 부과하여 왔다.
(5) 그러나 처분청은 99.5.10부터 같은 달 28일 사이에 실시된 부산광역시의 지방세 부과실
태 지도점검시 이 사건 건축물이 건축물관리대장과 다르다는 지적을 받고 이 사건 건축물의
과세시가표준액을 산정하면서 무허가 건축물인 이 사건 건축물을 과세시가표준액 산정대상
에서 제외한 결과 이 사건 전체 건축물의 과세시가표준액이 이 사건 토지 과세시가표준액의
100분의 3에 미달된다하여 이 사건 토지는 종합토지세 종합합산 과세대상 토지로 보아 이
사건 부과처분을 하였다.
다. 관계 법령의 규정
(1) 지방세법 제234조의15제1항에 의하면 ‘종합토지세의 과세표준은 종합합산과세표준·별
도합산과세표준 및 분리과세표준으로 구분한다’고 규정하고 있고, 제2항은 ‘종합합산과세
표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지 중 대통령령으로 정
하는 건축물의 부속토지를 제외한 토지의 가액을 합한 금액으로 한다(다만, 이하 생략)’고
규정하고 있으며, 제3항은 ‘별도합산 과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고
있는 전국의 모든 건축물의 부속토지 중 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지의 가액을
합한 금액으로 한다(다만, 이하 생략)’라고 규정되어 있다.
(2) 또한 같은법시행령 제194조의14제1항에 따르면 ‘법 제234조의15제2항 본문에서 ‘대통
령령으로 정하는 건축물의 부속토지’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 건축물의 부속토지
를 제외한 토지로 규정한 후 각호의 1에 해당하는 토지로 공장구내의 건축물 및 주거용 건
축물 이외의 건축물로서 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에
미달되는 건축물과 건축법 등 관계법령의 규정에 의하여 허가 등을 받아야 할 건축물로서
허가 등을 받지 아니한 건축물의 부속토지 등으로 규정함으로써 무허가 건축물의 부속토지
또는 건축물 시가표준액이 토지 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물 부속토지는 종
합토지세 종합합산 과세대상 토지로 규정하고 있다.
(3) 건축법 제8조제1항 규정에 따르면 ‘다음 각호의 1에 해당하는 건축 또는 대수선을 하
고자 하는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다’고 규정하고 있고, 같은법 제2
조제1항제10호에서 ‘대수선’이라 함은 건축물의 주요구조부에 대한 수선 또는 변경 및 건
축물의 외부형태변경으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다고 규정하고 있다.
(4) 또한 같은법시행령 제3조의2에서는 대수선의 범위를 1. 내력벽의 벽면적을 30㎡이상 해
체하여 수선 또는 변경하는 것2. 기둥을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것 등으로 규정하고 있다.
라. 판 단
살피건대, 종합토지세 과세표준은 종합합산 과세표준, 별도합산과세표준 및 분리과세표준으
로 구분되고 그 중 종합토지세 종합합산과세표준에 의한 종합토지세 과세라 함은 원칙적으
로 건축물의 부속토지를 제외한 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든
토지의 가액을 합산하여 이를 과세표준으로 하는 것이다. 그리고 위 관계법령에서 살펴 본
바와 같이 무허가 건축물의 부속토지 및 건축물 과세시가표준액이 당해 건축물 부속토지 과
세시가표준액의 100분의 3에 미달하는 토지는 종합합산대상으로 하고 있는 바 이는 무허가
건축물 또는 건축물의 시가표준액이 일정기준에 미달하는 건축물의 부속토지는 건축물이 없
는 토지(나대지 등)로 간주하겠다는 취지로 보아야 할 것이다.
그런데 위 인정사실(3)에서와 같이 이 사건 부과처분일 현재 청구인 소유의 이 사건 건축물
은 일반건축물관리대장에 의하면 각각 목조/기와 또는 목아로 되어 있으나 실제는 시멘트
벽돌조의 건축물로서 이와 같은 구조변경을 하는 데 있어서는 건축법 소정의 대수선 허가
등을 요하는 사항으로서 이 사건 건축물에 대하여 청구인이 소관관청의 허가를 받지 아니하
였다.
그러므로 처분청은 이 사건 토지에 대한 종합토지세 과세표준 구분을 하기 위한 건축물의
과세시가표준액을 산정하면서 이 사건 건축물을 무허가 건축물로 보아 건축물 시가표준액
산정대상에서 제외한 후 그 시가표준액이 이 사건 토지의 100분의 3에 미달된다하여 이 사
건 토지가 종합토지세 종합합산 과세대상 토지에 해당되는 것으로 본 데는 잘못이 없다 할
것이다.
따라서 이 사건 토지상의 건축물에 대한 과세시가표준액을 산정할 경우 이 사건 건축물의
가액을 포함하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없는 것이라 하겠다.
4. 결 론
그렇다면 처분청이 이 사건 토지에 대한 종합토지세를 과세하면서 이 사건 토지를 종합토지
세 종합합산 과세대상 토지로 보아 이 사건 부과처분을 한 것은 정당하고 이 사건 심사청구
는 이유가 없다고 인정되므로 감사원법 제46조제2항의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
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> 판례,사례등 > 심사결정_20160717
