1. 들어가기

취득세(등록세 포함) 과세표준은 지방세법 제111조 제5항에 해당하는 취득이면 사실상 취득금액(실거래가액)을 적용하는 것이 기본인바, 2006. 1. 1이후 취득하는 것부터는 소득세법 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득(동항 본문)을 제외(아래에서 “특수관계인간의 거래”라고 함)하도록 하였다.
또한 “공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(아래에서 ”동법“이라고 함) 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”을 동항 제5호에 신설하여 사실상 취득금액 적용대상으로 규정하였다.
여기서 특수관계인간의 거래와 동법에 의한 거래가격 신고에 대하여 다툼이 있는 것 같아 이를 중심으로 자세히 살펴보려고 한다.

2. 규정체계의 이해

가. 법 제111조 제5항의 이해
취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로서 취득자의 신고가액에 의하여 결정하는 것이 원칙이라고 할 수 있으며, 다만, 취득자가 신고를 하지 아니하거나 그 신고가액이 취득당시의 시가표준액에 미달하면 시가표준액을 과세표준으로 한다(동조 제1항 및 제2항). 그러나 법 제111조 제5항에 해당하는 취득이면 이 규정에 불구하고 사실상 취득금액을 과세표준으로 하는 것이다.
다시 말해서 법 제111조 제5항에 해당하는 취득이면 취득자의 신고가격 또는 시가표준액에 불구하고 사실상 취득금액(실 거래가격)이 과세표준액이 된다는 것이다.
그런데 2006. 1. 1부터는 특수관계인간의 거래인 경우는 법 제111조 제5항을 적용하지 않는다는 뜻으로 규정하였는바, 즉 특수관계인간의 거래는 법 제111조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 신고가격과 시가표준액 중 큰 금액을 과세표준으로 한다는 의미이다.

나. 특수관계인간의 거래
① 특수관계인간의 거래는 “소득세법” 제101조제1항의 규정에 의한 거래인바, 그 범위는 다음과 같다.
▶ 특수관계 있는 자 (소득령 제98조 제1항)
    1. 당해 거주자의 친족
    2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족
    3. 당해 거주자의 종업원외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이 하는 친족
    4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인
    5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인
    6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상을 출자하고 있는 법인
▶ 소득세법 제101조 제1항에 해당하는 거래
    1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
    2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.
    3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때
    4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때
    5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
② 이상의 규정에서 지방세법상 “소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외 한다”를 해석하는 때 이 규정에서 단순히 “.......거래로 인한 취득”이라고만 하였으므로 특수관계인간의 거래라는 사실만으로 사실상 취득금액 적용대상에서 제외해야한다는 의견이 있고, 동 규정에 의하여 부당행위인지 여부를 조사하여 부당행위 계산부인에 해당하는 경우만 이 규정을 적용해야한다는 의견도 있다. 이규정은 특수관계인 간의 거래일 때 조세포탈의 개연성을 감안한 취지가 있다고 하겠으나 특수관계인간의 거래라고 하여 이를 전면 부인한다는 것은 계약 자유의 원칙에 어긋날 것이므로  필자의 의견은 부당행위 계산부인에 해당하는 경우만 사실상 취득금액 적용대상에서 제외해야 할 것으로 보며, 일반적으로 그렇게 이해하는 것으로 보인다.
③ 한편 취득세 및 등록세의 과세표준은 취득당시(등록세는 등기당시)의 가액을 취득일부터 30일 이내(등록세는 등기신청 전)에 신고해야하고 이를 신고하지 아니하거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하면 시가표준액을 과세표준으로 하며, 다만, 법 제111조 제5항에 해당하는 취득이면 이 규정에 불구하고 사실상 취득금액을 과세표준으로 하는바, 위와 같은 특수관계인간의 거래이면서 부당행위 계산부인에 해당하면 법 제111조 제5항을 적용하지 않는다는 것이므로 결국 이에 해당하면 사실상의 취득금액 적용대상에서 제외되어 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액이 괴세표준액이 된다는 설명이 가능해 진다.
④ 여기서 문제가 발생하는데 먼저 특수관계인간의 거래인지 여부를 취득(등기)신고시 이를 판정해야하는바, 자납고지서를 발부해야하는 과세권자 입장에서 보면 그 대상여부를 판정하는데 시간 상 어려움이 있을 것으로 보인다. 그리고 지방세법에서도 특수관계인의 범위를 규정(영 제6조)하고 있지만 이 규정에서는 소득세법상의 특수관계인규정을 적용함을 유의해야 한다.
다음으로 특수관계인간의 거래로 판정되면 부당행위 계산부인대상인지 여부를 판정해야하는데, 결국 소득세법을 그대로 적용해야할 것이므로 지방세담당공무원에게도 그 부분에 대해서는 고도의 세법지식을 요구하게 된다.
그리고 부당행위 계산부인대상으로 판정되면 사실상 취득금액 적용대상에서 제외되므로 결국 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액이 과세표준이 되는바, 고가매입으로 인한 부당행위 계산부인대상이며 그 매입금액이 시가표준액 보다 크면 그 매입금액이 신고가액이 되어 과세표준이 되고, 저가매입으로 인한 부당행위 계산부인대상이며 그 매입금액이 시가표준액 보다 작으면 시가표준액이 과세표준이 된다. 다시 말해서 부당행위 계산부인대상으로 판정되면 그 신고한 가액과 시가표준액을 비교하여 큰 금액을 과세표준으로 한다는 의미가 있다.
⑤ 이상의 설명은 증여 등 무상승계취득을 제외하고 개인간의 거래뿐만 아니라 법인과의 거래 등 법 제111조 제5항에 열거한 모든 취득에 적용된다.

다. 거래가격 신고와 취득세·등록세
① “공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(아래에서 ”동법“이라고 함) 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”을 2006. 1. 1부터 법 제111조 제5항 제5호에 신설하여 사실상 취득금액 적용대상으로 규정하였다.
동법 제27조는 부동산거래 당사자 및 중개업자는 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 하고, 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 하며, 신고필증을 교부받은 때에 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다는 규정이다.
※ 주택은 주택법에 의하여 신고해야 하나 그 결과는 동일함.
    동법 제28조는 그 신고가격을 시장·군수 또는 구청장이 검증을 하고 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다는 것이다.
② 이 규정은 개인간의 거래, 법인과의 거래 및 법인간의 거래 등 모든 거래에 적용되어야 하지만, 취득세·등록세의 경우 법인과의 거래 및 법인간의 거래는 동항 제3호가 적용되기 때문에 특수관계인간의 거래는 별 문제로 하고 적용할 여지가 없다고 하겠다(아래에서 다시 설명함).
③ 이상에서 신고와 검증의 관계에서 그 검증의 절차는 세무부서가 아닌 지적업무부서에서 이루어지고 세무부서에는 그 신고필증에 의하여 취득세·등록세를 신고하게 되겠는데, 즉 세무부서에서는 검증할 규정이 없지만 실무에서는 세무부서에서 검증을 하는 것 같다.
여기서 검증 이란 결국 취득금액을 과소신고하였는지 여부를 판정하는 것이라고 하겠는데,
그런데 지방세법 규정에서 “동법 제27조의 규정에 의한 신고, 동법 제28조의 규정에 의한 검증이 이루어진 취득”은 사실상 취득금액 적용대상이라고 규정하고 있으므로 검증의 결과 허위신고로 판명된 경우는 사실상 취득금액 적용대상이 아니라는 의견이 있고, 동 규정에서 “검증이 이루어진 취득”이라고만 규정하고 있으므로 허위신고로 판명된 경우라도 검증이 이루어진 것이 사실이므로 신고한 사실만으로도 사실상 취득금액 적용대상이라는 의견도 있다. 필자의 의견은 동법의 규정에 의하여 신고한 사실만으로 사실상 취득금액 적용대상이라고 생각한다.
따라서 허위신고로 판정되었을 경우 과태료를 부과(동법 제51조)는 것은 별문제로 하고 사실상 취득금액을 과세표준으로 삼아야 할 것으로 본다. 이를 취득의 시기와 관련해 보면 사실상 잔금완납일(등기 이전을 먼저 하였으면 등기 접수일)을 취득의 시기로 봄으로 취득금액을 과소신고한 것으로 검증 된 경우 그 취득의 시기로
부터 30일 전에 그 차액을 신고·납부하지 아니하면 가산세를 추가하여 징수해야 할 것이다. 

3. 취득사례에 의한 설명

가. 개인간의 거래
① 개인이 다른 개인으로부터 취득하는 경우 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호에 해당하지 아니하면 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액을 과세표준으로 한다. 그런데 2006. 1. 1부터 “공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률(이하 동법 이라 한다)”에 의하여 신고한 가액은 사실상 취득금액 적용대상이 됨으로 결국 2006. 1. 1부터 유상승계취득의 경우는 대체로 모두 사실상의 취득금액을 과세표준으로 한다는 설명이 가능해진다.
다만, 동법에 의하여 신고하지 아니하는 경우로서, 예컨대 전매(등기 불가능) 등 세무공무원의 조사로 취득사실을 확인하여 추징하는 경우는 동법에 의하여 신고한 것이 아니므로 시가표준액을 과세표준으로 삼아야 할 것이다. 
② 사실상 취득금액이란 취득의 시기 전에 지급한 또는 지급하여야할 일체의 금액(부대비용 포함)으로서 할인된 금액이 있으면 할인 후의 금액을 말하는데(영 제82조의 3), 부대비용 중 부가가치세를 제외하고 취득자가 개인인 경우 연체료와 할부이자를 제외한다.
따라서 2006. 1. 1부터 개인간의 거래라 하여도 사실상 잔금지급일(등기이전 전)을 취득의 시기로 보게 되고 연체료와 할부이자는 제외하지만 중개수수료 등 부대비용도 과세표준에 포함된다.
③ 그런데 특수관계에 있는 자와의 거래로서 부당행위 계산부인에 해당하면 사실상 취득금액 적용대상에서 제외하므로 이때는 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액이 과세표준이 된다(위 설명 참조).  
 
나. 법인과의 거래
① 법인이 유상취득하는 경우 또는 개인이 법인으로부터 유상취득하는 경우는 법 제111조 제5항 제3호의 규정에 의하여 종전과 다름없이 사실상 취득금액을 과세표준으로 한다.
그러나 2006. 1. 1부터 특수관계에 있는 자와의 거래로서 부당행위 계산부인에 해당하면 사실상 취득금액 적용대상에서 제외하므로 이때는 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액이 과세표준이 된다(위 설명 참조). 
② 여기서 특수관계에 있는 자와의 거래로서 부당행위 계산부인 대상에 해당한다면 앞에서와 같이 과세표준을 적용하므로 장부상가액에는 상관할 필요가 없을 것이다.

4. 감면규정 적용

① 개인간의 유상거래를 원인으로 취득하는 주택에 대한 취득세는 산출세액의 25%를 경감하고 등록세는 소유권이전등기에 대하여 50%를 경감한다(법 제273조의2).
이 규정은 주택의 취득에 대해서만 적용하는데, 주택이란 주거의 용도에 사용되는 건축물로서 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등을 말하며, 동 규정에서 “주택의 취득·등기”만 언급하고 있을 뿐 별도의 제한 규정이 없으므로 면적규모에 상관 없이 1세대 2가구 이상을 취득하는 경우에도 적용할 수 있을 것이며, 별장의 경우도 이 규정을 적용할 수 있다고 하겠다.
그런데 오피스텔의 경우가 문제인데, 필자의 의견은 취득세 및 등록세는 취득의 시기 및 등기시점의 현황에 의하여 과세한다고 볼 때 전소유자가 주거용으로 사용하던 것을 취득한다면 이 규정을 적용할 수 있겠으나 전 소유자가 본래의 오피스텔로 사용하던 것을 취득하는 때는 장차 주거용으로 사용할 것인지에 불구하고 이 규정을 적용할 수 없다고 본다.
한편 주택은 주택건물과 그 부속토지를 일체로 하는 독립적인 하나의 부동산이며 하나의 과세객체로 취급되고 있지만 주택건물과 그 부속토지를 분리하여 취득할 수 있는바, 이 경우 그 취득세 및 등록세를 각각 과세한다고 볼 때도 이 규정에 의하여 감면할 수 있는지가 문제이다. 필자의 의견은 주택(건물과 토지)을 구분취득하는 것이라고 볼 수 있어 이 규정을 적용할 수 있다고 생각된다.  
② 여기서 개인간의 거래란 자연인 개인간에 양도·양수하는 것을 말한다고 하겠으므로 개인이 법인으로부터 취득하는 경우는 감면대상에 해당하지 않을 것인바, 개인이 법인격 없는 단체로부터 취득하는 경우도 감면할 수 있는지 다툼이 되고 있다.
혹자는 법인격 없는 단체는 법인이 아니므로 개인이 법인격 없는 단체로부터 취득하는 때에도 감면대상이 된다고 해석하는데, 종전 사실상의 취득금액 적용대상에서 제외되는 범위를 해석하는 때 개인이 법인격 없는 단체로부터 취득하는 경우 사실상 취득금액 적용대상이 아니라는 해석에서 보면 일응 수긍이 가는 해석이다.
그러나 필자의 의견은 법인격 없는 단체라 하여도 부동산 등기관련 고유의 번호를 부여 받고 등기하는 경우를 볼 때 그리고 법인격 없는 단체는 개인이 아님이 분명하기 때문에 법문에 충실한 해석에 볼 때 개인이 법인격 없는 단체로부터 취득하는 때는 이 규정상 감면대상이 될 수 없다는 의견이다.