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주택건설용 토지를 취득한 후 경영사정으로 매각시 정당한 사유 해당 여부 (행심 2000-928, 2000.12.26)
<주 문>
청구인의 심사청구를 기각한다.
<이 유>
1. 원처분의 요지
처분청은 청구인이 대도시내에서 법인설립후 5년이내인 1997.11.27. 공동주택을 건축할 목적으로 인천광역시 부평구 청천동 396-33번지외 1필지 토지 584.2㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득 등기한 후 일반세율로 등록세를 신고납부하였으나, 그후 정당한 사유없이 유예기간내에 주택건축용에 사용하지 아니하고 매각하였으므로, 등록세 중과세 대상에 해당된다고 보아 그 취득가액(398,000,000원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로개정되기 전의 것, 이하 같다) 제138조제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 등록세 57,312,000원, 교육세 10,507,200원, 합계 67,819,200원(가산세 포함)을 2000.7.27. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유
청구인은 이건 부과처분의 취소를 구하면서 그 이유로, 청구인은 이건 토지를 취득한 후 건축허가를 받고, 건축비를 조달하기 위해 (주)한국주택은행으로부터 대출을 받아 정상적으로 건축준비를 하던 중 IMF사태로 인한 금융위기로 대출금 상환압력과 급격한 이자비용 상승, 부동산 경기침체로 인한 미분양 등에 따른 경영악화로 인하여 부득이 이건 토지를 한국토지공사에 취득가격보다 낮은 가격으로 매각하고 그 매각대금을 모두 금융부채 상환에 사용한 것으로서, 그 당시 정부에서는 한국토지공사로 하여금 기업의 경영난 해소를 위해 비업무용 부동산을 매입하도록 추진하고 있었으며, 이러한 정부시책에 맞추어 청구인이 이건 토지를 매각하여 금융부채를 상환한 데에는 정당한 사유가 있는 경우에 해당된다고 보아야 할 뿐만 아니라, 또한 등록세의 경우 주택건설사업자가 건축허가를 받은 경우에는 업무용에 직접 사용한 것으로 인정하여야 하는 것이 등록세 중과세의 입법취지에 비추어 타당하므로, 이건 부과처분은 부당하다고 주 장하고 있다.
3. 우리부의 판단
이건 심사청구는 대도시내 법인설립후 5년이내에 주택건설용으로 취득할 토지를 직접 사용하지 아니하고 매각한 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠다.
먼저 관계법령을 보면, 구지방세법 제138조제1항 본문 및 제3호, 지방세법시행령 제101조제1항제5호 및 제2항, 제102조제1항 및 제2항에서 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역(산업단지 제외)내에서 법인 설립, 지점 또는 분사무소의 설치후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산 등기에 대하여 등록세를 중과세하지만 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)에 사용하는 부동산에 대하여는 중과세 대상에서 제외하지만, 당해 업종에 사용하기 위한 부동산을 취득한 후 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 3년이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 등록세를 중과세하도록 규정하고 있다.
다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1995.12.27. 대도시내인 인천광역시내에서 주택건설 및 신축판매업 등을 목적사업으로 하여 법인설립 등기를 한 후 1996.1.11. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 주택건설사업자로 등록하고, 1997.12.6. 이건 토지에 대한 소유권 이전등기를 한 후 같은해 12.19. 다세대주택을 건축하고자 건축허가를 받았으나, 건축공사에 착공하지는 않고 있다가 1998.11.18. 한국토지공사에 이건 토지에 대한 매매계약을 체결하여 매각하고 그 매각대금은 토지개발채권으로 248백만원, 현금 10,000원을 받아 이를 한국주택은행에 대한 대출금에 충당하였음을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있으며, 처분청은 법인설립후 5년내에 이 건 토지를 취득 등기한 후 그 등기일로부터 3년내에 주택건축공사에 착공하지 아니하고 매각하였으므로 등록세 중과세 대상에 해당된다고 보아 등록세를 중과세하였음을 알 수 있다.
이에 대하여 청구인은 매각한 정당한 사유가 있을 뿐만 아니라 유예기간내에 고유업무에 사용한 것으로 보아야 한다고 주장하고 있지만, 「정당한 사유」 라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어서 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 말한다(같은 취지의 대법원판결 93누6041, 1993.7.27)고 할 것으로서, 청구인의 경우 이건 토지를 취득한 후 1개월이 경과할 무렵 건축허가를 받고서도 부동산 경기 불황으로 인한 미분양을 우려하여 건축공사에 착공하지도 않고 있다가, 이건 토지 취득일로부터 불과 1년이 경과할 무렵에서 이를 매각한 것은 주택건설용으로 취득한 이건 토지를 당해 사업에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였다가 부득이하게 매각한 것이라고 보기는 어렵다 하겠으므로 정당한 사유가 있다는 주장은 받아들일 수 없다 하겠으며, 또한 건축허가를 받은 사실만으로 건축공사에 착공한 것으로 인정할 수도 없다 하겠으므로, 처분청이 이건 토지에 대하여 등록세를 중과세한 처분은 아무런 잘믓이 없는 것이라 하겠다.
따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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> 판례,사례등 > 심사결정_20160717
