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관계법령: 「지방세법」제13조의3
<답변요지>
분양권에 의한 주택 취득 시 ①‘1세대’는 ｢지방세법 시행령｣ 제28조의4에 따라 주택의 취득일(납세의무 성립일) 현재를 기준으로 판단하고, ②‘주택 수’는 그 세대 기준으로 ‘분양권 취득 당시 시점’에 주택 수를 판단해야 하므로, 분양권으로 주택을 취득하는 시점(2020. 12. 9.)에 부모 세대와 합가한 상태를 기준으로 분양권 취득(1주택인 상태에서 취득)당시(2020. 11. 19.)의 주택 수를 판단할 때, 해당 분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 두번째 주택의 취득으로 보아야 함
<질의요지>
○ 주택 취득세 중과 적용 관련, 주택 준공 이후 분양권 전매 계약을 체결하고 부모 세대(1주택 소유)로 합가한 경우, 중과세 적용 방법
- 사실관계
○ (2020. 10. 7.) 공동주택 사용승인
○ (2020. 11. 10.) 분양권 전매계약 체결
○ (2020. 11. 19.) 분양계약서상 권리의무승계
○ (2020. 12. 3.) 부모님 세대로 합가 (부모님 1주택 소유)
○ (2020. 12. 9.) 신탁회사에 분양대금 완납
○ (2020. 12. 11.) 부모님 세대와 세대분리 주소이전
○ (2020. 12. 30.) 분양권 전매계약서상 분양권 잔금지급일
<회신내용>
○ ｢지방세법｣ 제13조의2 제1항에서 법인 및 다주택자의 주택(제11조 제1항 제8호에따른 주택, 이하 같음) 취득 중과를 규정하면서,
- 제2호에서는 조정대상지역 내 1세대 2주택을 취득하거나 조정대상지역 외 1세대 3주택을 취득하는 경우에는 8%의 세율을 적용하도록 규정하고 있고,
- 제3호에서는 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상을 취득하거나 조정대상지역외 1세대 4주택 이상을 취득하는 경우에는 12%의 세율을 적용하도록 규정하고 있습니다.
○ 또한, 같은 법 제13조의3에서 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다고 규정하고 있으며,
- 그 제2호에서 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣(이하 “부동산거래신고법”) 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(이하 “주택분양권”)는 해당 주택분양권을 소유한 자의주택 수에 가산한다고 규정하고 있습니다.
○ 주택으로서의 실체가 존재(원시취득 시기 도래)하는지 여부는 주택 수에 포함하는 주택분양권에 해당하는지 여부를 판단하는 중요한 기준이므로
- 주택 수에 포함되는 ‘주택분양권’은 ‘주택이 존재하기 전의 공급계약이 체결된 경우로서 해당 주택에 대한 잔금 지급이 완료되기 전’까지로 한정(부동산세제과-564, 2021. 2. 23.)됩니다.
- 따라서, 해당 질의의 경우 준공 이후의 잔금지급일(2020. 12. 9.)이 해당 주택의 취득일이 되므로 부모와 합가(2020. 12. 3.)한 상태의 주택 수를 판단하면 두번째 주택의 취득이 됩니다.
○ 설령 분양권의 거래라 하더라도, 「지방세법 시행령」제28조의4 제1항 단서에서 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우 분양계약일)을 기준으로 해당 주택의 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있으며,
- 이때, 일반적으로 분양사업자(시행사)와 수분양자간 분양 계약을 체결하여 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일, 전매와 같이 분양권을 승계취득하는 경우는 잔금지급일로 보아 적용하고 있습니다.(다주택자 및 법인취득중과 적용요령(2차) 운영지침, 부동산세제과-2469, 2020. 9. 17.)
- 그런데 분양권을 전매로 취득하면서 매도인(원분양자)과 매수인, 분양사업자(시행사)와 확인을 거쳐 분양권 권리의무승계가 이루어진 경우라면, 그 승계일에 사실상 분양권을 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로, 그 이후에 잔금지급일이 도래되었다 하더라도 이를 달리 볼 수는 없을 것입니다.
○ 여기서 분양권에 의한 주택 취득 시 ①‘1세대’는 ｢지방세법 시행령｣ 제28조의4에 따라 주택의 취득일(납세의무 성립일) 현재를 기준으로 판단하고, ②‘주택 수’는 그 세대 기준으로 ‘분양권 취득 당시 시점’에 주택 수를 판단해야 합니다.
- 따라서, 분양권으로 주택을 취득하는 시점(2020. 12. 9.)에 부모 세대와 합가한 상태를 기준으로 분양권 취득(1주택인 상태에서 취득)당시(2020. 11. 19.)의 주택 수를 판단해야 하므로, 해당 분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 두번째 주택의 취득으로 보아야 합니다.
○ 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다. 끝. |
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