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[결정요지]
공유재산의 특성상 청구인이 단독으로 해당 부동산을 처분하여 환가하기 어렵고, 그 재산의 담보능력이 얼마나 되는지도 불분명한 점 등을 감안하면, 청구인에게 전세보증금에 대한 변제능력이 충분히 있다고 인정하기 어렵다고 판단됨.
관련법령:지방세법 제7조 제11항
참조결정:조심2018지1133 / 조심2020지0399
[주문]
심판청구를 기각한다.
[이유]
1. 처분개요
가. 청구인(1986년생, 기혼, 만35세)은 2021.4.30. 아버지 aaa(이하 “aaa”이라 한다)이 소유하고 있던 OOO를 매수하되, 매도자가 쟁점아파트를 임차하고, 매매대금 총 OOO원에서 매도자로부터 받아야 할 전세보증금 OOO원을 상계한 OOO원을 지급하기로 약정한 후 2021.5.31. 자신의 명의로 쟁점아파트의 소유권이전등기를 경료하였다.
나. 청구인은 2021.5.31. 쟁점아파트의 취득에 대하여, 전세보증금 OOO원에 대하여는 무상취득세율(12%)을, 나머지 매매대금 OOO원에 대하여 1주택의 유상취득세율(3%)을 각각 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고하였다가, 2021.7.1. 전세보증금 OOO원에 대하여 유상취득세율(3%)을 적용하여야 한다는 이유로 취득세 등 합계 OOO원의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.7.9. 경정청구를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2021.8.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 일반적으로 부동산을 취득하면서 매도인이 입주하기로 하는 임대차계약을 체결하는 것은 사적자치의 원칙상 당연히 허용되고 매매대금 지급의무를 전세보증금 지급의무와 상계하는 방식으로 이행한 것을 현금으로 매매대금을 지급한 것과 달리 볼 이유가 없다.
(2) 「지방세법」 제7조 제11항 제4호 가목에서 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우”에는 유상취득으로 인정하고 있다.
청구인과 배우자의 2016년~2020년의 기간 동안의 소득은 각각 OOO원과 OOO원이고, 청구인 부부의 금융기관 예탁금 잔액이 OOO원 있었으며, OOO 건축물의 공유지분 4분의 1을 소유하고 있어 청구인은 전세보증금 채무에 대한 변제능력이 있다 할 것이므로, 전세보증금 상당액에 대하여 유상취득세율을 적용하는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
「지방세법」 제7조 제11항 및 제12항에 따르면, 직계존속의 부동산을 취득(부담부증여 포함)하는 경우에는 “증여”로 보는 것이 원칙이고, 예외적으로 대가의 지급사실이 증명되는 경우에 한하여 유상취득을 인정하고 있는바, 청구인은 전세보증금 OOO원 상당액에 대한 대가 지급사실을 증명하고 있지 못하므로, 무상취득세율을 적용하여 경정청구를 거부한 이 건 처분은 적법하다.
(1) 청구인은 쟁점아파트의 취득자금의 원천으로 OOO과 예금 약 OOO원 정도가 있었다고 주장하나, 청구인은 위 자금으로 aaa에게 지급한 잔금 OOO 원을 충당한 것으로 보이므로, 위 자금원천은 나머지 잔금 OOO원를 지급하기에는 부족하다.
(2) 또한 청구인은 자신과 배우자의 2016년~2020년 동안의 소득이 약OOO원이므로 쟁점아파트의 매매대금을 지급할 수 있는 소득능력이 충분하다고 주장하나, 이는 과거의 소득으로서 생활비로 지출한 비용 등을 고려하면 전세보증금 외의 잔금 OOO원에 충당한 예금 약 OOO원에 포함된 것으로 추정되는바, 나머지 잔금 OOO원을 지급할 수 있는 추가적인 소득이 입증되지 않는 한 매매대금의 지급사실이 증명된 것이라고 볼 수 없다.
(3) 한편 청구인은 OOO에 있는 부동산을 소유하고 있다는 점도 제시하고 있으나, 청구인은 쟁점아파트의 취득시기를 기준으로 잔금 OOO원을 지급하기 위한 소득이 증명되지 않았고, 단순히 부동산을 소유하고 있다는 사실만으로 소유재산을 처분한 금액으로 쟁점주택을 취득한 것이라고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점아파트의 임대보증금 상당액에 대하여 무상취득세율을 적용한 처분의 당부
나. 관련 법령 : <별지> 참조
다. 사실관계 및 판단
(가) 청구인과 aaa이 체결한 2021.4.30.자 부동산매매계약서에 따르면,
매매잔금 후 매도인이 전세 살기로 하며 잔금은OOO 전세보증금을 공제하고 지급하기로 함. 다만 잔금 중OOO원은 매수인이 기존집 전세금을 돌려받는 2021.7.23일에 매도인에게 지급하기로 하며, 매수인은 쟁점아파트에 대한 소유권이전등기를 2021. 5. 31일까지 종료하여 주기로 한다.
총 매매대금 OOO원 중 계약금OOO원은 계약일에, 잔금 OOO원은 2021.5.27. 지급하기로 되어 있으며, 전세계약과 관련한 내용을 아래의 특약사항으로 기재되어 있다.
(나) 처분청 의견서에 따르면, 청구인은 쟁점아파트의 매수대금으로 쟁점아파트의 전세금 OOO원을 제외한 OOO원을 아래 <표>와 같이 aaa에게 지급하였고, 쟁점아파트는 2021.5.31.에 청구인 명의의 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다.
<표> 생략
(다) 쟁점아파트 취득당시 쟁점아파트가 소재한 OOO는 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역인 것으로 확인된다.
(라) 청구인의 아버지 aaa은 2021.5.27. 청구인으로부터 쟁점아파트를 보증금 OOO원에 2021.5.17.~2023.5.26.의 기간 동안 임차하기로 하는 내용의 전세계약을 체결하였고, 동 전세계약서에는 OOO동의 2021.5.31.자 확정일자OOO 도장이 찍혀 있는 것으로 나타난다.
(마) 청구인은 아버지 aaa 소유의 아파트에서 임대차계약을 체결OOO로 거주 중인 것으로 확인된다.
(바) 청구인이 쟁점아파트 매매대금의 지급사실을 증명하는 것이라며 제출한 자료는 아래와 같다.
1) 주식회사 AAA 및 BBB 주식회사에서 2021.7.21. 발행한 재직증명서에 따르면, 청구인은 2012.1.1. 입사하여 주식회사 AAA에, 청구인의 배우자 bbb은 2012.1.9. 입사하여 BBB 주식회사에 각각 재직하고 있는 것으로 나타난다.
2) 소득금액증명 자료에 따르면, 청구인과 배우자의 2016년~2020년의 기간 동안의 소득은 각각 OOO원 및 OOO원으로 나타난다.
3) 잔액증명서 등에 따라 확인되는 청구인과 배우자의 금융자산 현황은 아래 <표>와 같다. <표> 생략
4) 2021.4.8.자 아파트매매계약서에 따르면, 청구인은 OOO 아파트를 매매대금 OOO원에 매도(잔금지급약정일 2021.5.25.)한 것으로 나타난다.
(사) 등기사항전부증명서 및 개별공시지가 조회자료에 따르면, 청구인은 OOO 대 284.3㎡ 및 지상3층 건축물의 각 공유지분 4분의 1을 2011.8.2. 증여를 원인으로 취득하여 계속 소유하고 있고, 위 토지의 청구인 소유지분 상당의 개별공시지가는 OOO원으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 청구인은 「지방세법」제7조 제11항 제4호 가목에서 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우”에 해당하여 대가의 지급사실이 증명되므로, 전세보증금 상당액을 유상취득으로 인정하여야 한다고 주장한다.
(나) 살피건대, 아래의 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트의 전세보증금 상당액에 대한 취득이 「지방세법」제7조 제11항 제4호 각 목의 어느 하나에 의하여 대가의 지급사실이 증명되는 경우에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로, 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
1) 「지방세법」 제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우 원칙적으로 증여로 보되, 다만 실제로 대가를 지급한 사실이 명확하게 증명되는 경우에 한하여 이를 유상취득으로 보도록 규정하고 있고, 동 규정은 직계존비속 또는 배우자 간에 편법증여 등을 통하여 저율의 유상취득세율을 적용받음으로써 취득세를 탈루하는 것을 방지할 목적으로 2014.1.1. 법률 개정 당시 신설된 것으로, 규정의 내용 및 그 입법 취지 등을 감안하면, 부동산 취득자금이 매도인에게 실제 지급되었을 것은 물론이고, 조세법률주의에 따라 해당 자금의 원천이 “그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득” 등 「지방세법」제7조 제11항 제4호 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우에 한하여 적용되어야 할 것(조심 2020지 399, 2020.3.27. 같은 뜻임)이다.
2) 이 건과 같이 직계존비속 상호 간에 채권ㆍ채무를 갈음하는 방식으로 매매대금의 변제시기를 늦춘 경우에 부동산의 취득자가 그 거래 이후에 전세보증금 채무를 실제로 상환하였는지 여부를 확인하기 곤란한 현실 등을 감안할 때, 그러한 거래를 하게 된 배경, 문제가 되는 부분이 거래금액에서 차지하는 비중, 해당 채권(또는 채무)의 존부에 대하여 금융기관을 비롯한 다른 유사기관 등의 확인이 있는지 여부, 당사자들의 향후 상환 능력 및 가능성, 해당 시기 또는 지역에 통용되는 거래의 관행, 부동산 취득 전ㆍ후에 있어 당사자의 실제 사용 여부 및 구체적인 현황 등을 종합적으로 고려하여, 해당 채권(또는 채무)이 실제로 존재하는 것인지, 그에 따라 대금을 실제 지급한 것으로 볼 수 있는지를 엄격하게 판단하여야 할 것(조심 2018지 1133, 2018.10.1. 같은 뜻임)이다.
나아가 취득세는 자산의 양도ㆍ양수로 인하여 얻는 소득에 대하여 과세하는 기간과세인 양도소득세와는 달리, 취득 당시의 실제거래가액에 따라 과세하는 시점 과세인 점에서도 더 엄격하게 판단되어야 할 것이다.
3) 청구인이 쟁점아파트를 취득한 후인 2021.7.23. 보유하고 있는 금융자산은 OOO으로 전세보증금의 15% 정도에 불과한 점, 소득금액증명자료에 따르면, 청구인과 배우자의 연간 합산소득은 약 OOO만원 정도로 확인되는데 매월 OOO원의 임차료, 생활비 등의 지출을 감안하면 2년의 전세계약기간(2021.5.17.~2023.5.26.)이 끝난 후에 OOO을 마련하기에는 소득이 충분하다고 보기 어려운 점, 청구인은 OOO대 284.3㎡ 및 지상3층 건축물의 소유사실을 내세우고 있으나 청구인의 소유재산은 동 부동산의 공유지분 4분의 1에 국한되는바, 공유재산의 특성상 청구인이 단독으로 해당 부동산을 처분하여 환가하기 어렵고, 그 재산의 담보능력이 얼마나 되는지도 불분명한 점 등을 감안하면, 청구인에게 전세보증금 OOO원에 대한 변제능력이 충분히 있다고 인정하기 어렵다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
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> 판례,사례등 > 취득세편(지방세법)
