먼저 아파트의 발코니를 거실 등으로 형태변경하는 것에 대하여 본다.

건축법 시행령(제2조 제1항 제15호)의 개정과 2005. 12. 8자 건설교통부고시(제2005. 12. 8)에서 주택의 발코니를 거실 등으로 변경할 수 있도록 하였는바, 아파트의 발코니를 거실 등으로 용도변경 하는 것은 지방세법에서 보면 취득세, 등록세, 재산세 및 지방세법상의 비과세 및 감면규정과 깊은 관계가 있기 때문에 매우 중요한 의미가 있다.

즉 그 용도변경 행위를 지방세법상 취득행위(개수인 간주취득 또는 증축인 원시취득)로 보면 그 용도변경공사비는 취득세 과세대상이 되고 원시취득(신축)하면서 변경하는 때는 그 공사비를 포함하여 취득세 및 등록세의 과세표준에 산입해야 하기 때문이다. 그리고 거실 등으로 용도변경한 면적을 전용면적에 포함시키면 1가구 1주택 상속에 대한 취득세 비과세대상여부 및 감면조례상 취득세, 등록세, 재산세 등의 감면대상여부 판단에도 영향을 주게 된다.

지방세는 무허가 건물도 과세대상으로 하며, 공부상의 등기·등록에 불구하고 사실상의 현황에 의하여 부과하도록 규정하고 있기 때문에 그 용도변경한 부분이 부동산등기부상 전용면적에서 제외되어 있어도 현황이 전용면적이면 지방세는 전용면적으로 보아야 할 입장에서 보면 더욱 그러한 것이다.

발코니를 거실 등으로 용도변경하는 행위를 행정자치부의 유권해석에서는 “형태변경공사”라는 용어를 사용하지만(후단 참조), 건설교통부고시(제2005-400호, 2005. 12. 8)에서는 “구조변경”이라는 용어를 사용하고 그 내용은 결국 용도변경이므로 필자는 아래에서 “그 용도변경”이라고 하면서 행정자치부의의 유권해석(후단 참조)을 중심으로 지방세관계를 깊이 살펴보려고 한다.

※ 발코니 ⇒ 2층이상 건물에서 거실을 연장하기 위해 내어 단 공간. 지붕이 있음

    베란다 ⇒1층 면적이 넓고 2층 면적이 적을 경우 면적차이로 생긴 1층의 공간, 지붕이 없음

    테라스 ⇒1층부분에 지붕이 없이 대지보다 높게 건물보다 낮게 내어 단 공간

※ 지붕이 없는 베란다 및 테라스도 지붕을 축조하고 거실로 용도변경한다면 지방세법상 발코니를 용도변경하는 것과 다름이 없다고 하겠다.

다음으로 아파트 및 기타 건물의 필로티부분을 지방세법상 과세면적에 포함할 수 있는지에 대하여 살펴보려고 한다.

2. 아파트 발코니의 용도변경

가. 취득세 과세대상 문제

① 발코니를 거실 등으로 용도변경하는 행위가 지방세법상 하나의 독립적인 과세객체에 해당한다면 신축건물에서 설치하든지 또는 기존건물에서 변경하든 취득세 과세대상이므로 이를 우선 살펴본다.                           

지방세법상 건축물의 취득에는 매매·증여 등의 승계취득과 신축·증축인 원시취득, 그리고 개수인 간주취득이 있는바, “그 용도변경”이 취득세 과세객체에 해당하기 위해서는 원시취득 또는 간주취득에 해당하여야 한다. 즉 “그 용도변경”공사 행위가 지방세법상 개수에 해당하면 간주취득으로서 취득세 과세대상이 되고, 거실을 증설하는 것이므로 이를 증축으로 본다면 원시취득으로서 취득세 과세대상이 되는 것이다.                   

행정자치부에서는 아래에서 보는 바와 같이 독립적인 과세객체로 볼 수 없다는 뜻으로 해석하고 있다.

과세권자 입장에서는 그 해석에 따라 운영할 것이지만, 다음과 같은 반론이 제기될 수 있다.

첫째 증축에 해당될 수 있다.

아파트의 발코니는 당초 서비스면적이라는 명목으로 건축법상 및 지방세법상 전용면적 뿐만 아니라 공용면적에도 들어가지 않는다.

발코니는 당해 건물(아파트)의 외벽내에 있고 천정(지붕)이 있으므로 건축물의 연면적에 포함해야 마땅할 것으로 보이는데 지금까지 수십년 동안 건축법상 또는 지방세법상 관행적으로 이를 포함시키지 않았으므로 이는 세법상 관행이 성립되었다고 볼 수 있겠다.

그런데 이를 거실 등으로 변경하였을 때에는 달리 보아야 한다는 것이다.

즉 거실 등의 전용면적을 증가시키는 것이 됨으로 전용면적의 증설로서 증축에 해당되어야 한다는 의견이 있게 된다.

다음으로 개수에 해당될 수 있다.

개수는 지방세법상 간주취득에 해당하는바, 개수란 건축법상 대수선을 말한다.

그런데 건축법에서 “방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 해체하여 수선 또는 변경하는 것”은 대수선에 해당하는바, 발코니를 거실로 확장하기 위해서는 위와 같은 대수선을 한다고 볼 때 이는 지방세법상 개수에 해당한다는 의견이 있는 것이다.

결론적으로 필자의 의견은 발코니를 거실 등으로 용도변경하는 행위는 증축으로서 취득세 과세대상이 된다고 본다. 특히 외벽만 있고 지붕이 없는 베란다 또는 테라스에 지붕을 설치하고 거실 등으로 사용한다면 더욱 그러하다.

② 이상의 문제를 구체적으로 살펴본다.  앞에서 본바와 같이 “그 용도변경”을 하는 행위를 독립적이 과세객체인 증축 또는 개수로 본다면 다음과 같이 취득자 및 취득의 시기 전후에 불구하고 “그 용도변경”에 대해서는 과세대상이다.                                  

   - 원시취득(신축)시 원시취득자가 설치

   - 최초 분양받은 자(당해 건물 완공 전후 포함)가 설치                         

   - 기존주택 소유자(분양대금 완납자 포함)가 설치

위에서 최초 분양 받은 자가 잔금완납(또는 등기이전)전에 “그 용도변경”을 하는 경우는 분양받는 승계취득과 증설이라는 원시취득 또는 개수라는 간주취득이 함께 발생하는 것인바, 이 경우 과세객체의 독립성에서 볼 때 각각의 취득의 시기와 과세표준이 각각 구분 결정되어야 할 것이다.

③ 그러면 “그 용도변경” 행위를 독립적인 과세객체로 보지 않는 경우를 살펴본다.  먼저 건축주가 신축을 하면서 “그 용도변경”공사를 하는 경우는 취득의 시기까지 지급한 일체의 공사비를 취득세 과세표준으로 하므로 “그 용도변경”공사비를 포함한 공사비 합계를 취득세 과표로 삼는데 이론이 없다고 본다. 그런데 기존주택에서 “그 용도변경”공사를 하는 때는 독립적인 과세객체로 보지 않는 해석에서는 취득세를 과세할 수 없는 것이다.

여기서 기존 주택이란 신축 아파트를 최초 분양받은 자의 주택을 포함한다.분양용 주택을 건축주로부터 최초 분양받는 경우도 일반매매에 의하여 취득하는 때와 같이 사실상 잔금완납일과 등기이전일 중 빠른 날을 취득의 시기로 보는데, 취득자(분양받은 자)가 그 취득의 시기 후에 “그 용도변경”을 한다면 기존주택에 “그 용도변경”을 하는 경우와 다름없다.

그런데 취득자(분양받은 자)가 그 취득의 시기 전에 “그 용도변경”을 하는 경우 그 공사비는 취득에 따른 일체의 비용에 해당하여 취득세 및 등록세의 과세표준에 포함된다는 해석이 가능해 진다.

④ 결론하여 필자의 의견은 앞 “②”에서 살펴본 바와 같이 “그 용도변경”행위는 독립적인 과세객체가 될 수 있다고 보며, 아울러 아래와 같은 전용면적에 관한 문제도 거론되어야 한다고 본다. 그렇지만 과세권자 입장에서는 아래와 같은 행정자치부의 해석에 따라 운영해야할 것이다. 

나. 전용면적 포함여부

아파트의 발코니를 거실 등으로 용도변경을 하는 때 취득세를 과세할 수 있는지 여부와 함께 그 변경된 면적을 전용면적에 포함시킬 수 있는지 여부는 지방세법에서 매우 중요한 문제이다.

지방세는 공부상의 등재사실에 불구하고 사실상의 현황에 의하여 부과하는바, 거실 등으로 변경하여 사용하는 것은 사실상 실제로 그 현황이 거실 등이 분명한데도 이를 전용면적에 포함시키지 않는다는 것은 어불성설이다.

■ 아파트발코니 형태변경공사에 따른 취득세 과세대상 여부 등 검토내용 통보 (행정자치부, 지방세정팀-219, 2005. 12. 26)

1. 발코니 형태변경부분에 대하여 건축면적의 증가로 보아 별도의 취득세 과세대상으로 할 것인지 여부

취득세 과세대상이 되기 위해서는 지방세법 제104조제9호의 규정에 의거 건축법 제2조제1항제9호의 규정에 의한 건축물의 건축행위(신축, 증축 등)가 있어야 함

건축물중 아파트의 경우 구조가 방·거실 등의 전용면적과 계단 등의 공용면적 및 발코니와 같은 부수시설물로 구성되어 있고, 발코니 면적이 공부상 건물면적에는 포함되지 않지만 아파트의 구성부분인 발코니를 거실 등으로 사용하기 위하여 바닥난방, 이중창설치 등 그 형태를 일부변경하였다 하더라도 이는 취득세 과세대상이 되는 건축물의 면적을 증가시키는 것이 아니라 아파트 내부구성부분의 용도를 변경하는 것으로 보아야 할 것임

따라서 아파트 발코니의 형태변경공사가 이루어졌다고 하더라도 이를 독립적인 취득세 과세대상이 되는 건축물의 건축으로는 볼 수 없어 과세대상이 아님

2. 발코니 형태변경비용을 건축물 취득세 과세표준에 포함 여부

아파트발코니 형태변경비용이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부는 납세의무성립일인 아파트 건축물의 취득시기(예:사용검사필증교부일 등)를 기준으로

그 취득시기 이전에 발코니 형태변경공사가 완료되었을 경우 발코니 형태변경공사 비용은 아파트 건축물 취득에 소요되는 일체의 비용에 해당되므로 해당 아파트의 취득에 따른 취득세 과세표준에 포함되어야 하나,

취득시기 이후에 발코니 형태변경공사가 이루어졌을 경우에는 독립적인 취득세 과세대상인 건축물의 건축으로 볼 수 없으므로 취득세 과세표준에 포함되지 아니함

3. 필로티에 대한 지방세

① 필로티(pilotis)란 건물의 지하가 아닌 일반 건물의 1층과 같은 높이로 설치되는바, 건물의 전체 또는 일부를 지상에서 기둥으로 들어 올려 당해 건물을 지상에서 분리시킴으로써 만들어지는 공간이다. 외국에서는 건물의 미적감각을 높이기 위하여 시설하기도 하지만 일반적으로 주차장으로 사용하기 위해 설치하며 근래에는 침수지역에서 침수에 대비하기 위하여 그와 같은 방법으로 건축되고 농가의 경우 농기구 보관장소로 사용하기 위하여 설치되기도 한다. 이를 지방세에서 과세면적으로 보게 보면 공동주택은 공용면적이 되어 각 세대에 안분하여 과세해야하고 사업용 건물에서는 사업소세의 과세면적에 포함되어야 하기 때문에 매우 중요한 문제가 된다.

② 결국 필로티를 지방세법상 건축물로 볼 수 있는지가 문제인데, 지방세법에서 건축물이란 “토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것”을 말하며(건축법 준용) 부동산시가표준액표에서 건축물 중 3면 이상이 무벽의 건물은 25% 감산율을 적용하도록 정한 것을 볼 때 필로티는 기둥이 있고 천정(지붕)이 있다고 보면, 그리고 지방세는 현황에 의하여 과세한다고 볼 때 지방세법상 건축물로 볼 수 있겠다.                

따라서 필로티부분을 건축물로 보게 되면 건축법의 규정과 달리 건축물의 연면적에 포하하게 되고, 공동주택의 필로티는 각 세대에 안분하여 공용면적에 합산해야 하며 사업장의 필로티는 사업장의 연면적에 포함된다. 그리고 재산세도 그 면적을 포함하여 과세해야 하며 부속토지의 기준면적을 계산할 때의 건축물 연면적에도 포함된다. 한편 농가주택의 필로티도 재산세 등을 과세해야 한다.

③ 그러나 필자의 의견은 과세대상이 되는 건축물로 보는 데는 문제가 있다고 본다. 우선 건축물의 입지적 조건 등 정책적인 문제로 설치하게 되는 필로티를 무조건적으로 과세하는 데는 문제가 있을 것으로 보이며, 2001년부터 지방세법에서 건축물의 정의 규정은 전적으로 건축법상의 건축물을 말하는데, 건축물의 개념은 위와 같지만 건축물의 바닥면적을 산정하는 때 “필로티 의 부분은 당해 부분이 공중의 통행 또는 차량의 통행·주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 이를 바닥면적에 산입하지 아니한다”고 규정하고 있는 것(건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 라목)을 볼 때 건축법에서는 이를 건축물의 일부로 보지 않는다는 의미로 여겨진다. 그리고 부동산시가표준액표상의 3면 이상이 무벽인 건물은 필로티를 의미한다기 보다 독립적인 단독건축물의 구조가 그와 같은 경우를 상정하여 정한 것으로 보이기 때문에 필로티부분을 무조건적으로 과세대상 건축물로 보는데는 문제가 있다는 의견이다.

다만, 그 필로티 부분을 개조하여 상가·창고 등의 특수용도로 사용한다면 현황과세의 원칙에 따라 과세대상으로 삼는 방법으로 운영함이 합리적일 것으로 생각되는 바, 이에 대한 행정자치부의 명쾌한 유권해석이 요구된다.