Ⅰ. 계약해제관련 취득세 납세의무

1. 들어가기

취득세는 취득행위 자체에 담세력을 인정하여 과세하는 행위세(거래세)이기 때문에 취득행위가 적법하게 성립한 이후 그 취득행위가 해제·해지 또는 취소 등이 된다하여도 이미 적법하게 성립한 취득세 납세의무에는 영향이 없다는 것이 대원칙이다. 그런데 지방세법 시행령 제73조 제1항 제2호 단서에서 “취득후 30일 이내에 민법 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 윈인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서, 인락조서, 공정조서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다”라고 규정(아래에서 “위 또는 동 단서규정”이라고 한다)하고 있어 실무에 혼란이 있는 것 같아 이를 집중 살펴보려고 한다.

2. 규정 취지의 이해

① 2000년도까지의 규정에서 법 제111조 제5항에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우는 계약상 잔금지급일을 취득의 시기로 보는바, 즉 사실상 취득일을 객관성 있는 자료에 의하여 확인할 수 없는 취득(결국 법 제111조 제5항에 해당하지 않은 취득)의 경우는 계약상 잔금지급일을 취득일로 본다는 것인데, 계약상 진금지급일을 취득일로 보게 됨으로써 실제에 있어서는 계약상 잔금지급일이후 잔금을 지급하더라도 계약상 잔금지급일을 취득일로 보며, 실지로 계약상 잔금지급일 전에 그 계약이 해약 또는 취소되었더라도 취득세 납세의무가 있게 되는 문제가 발생한다. 따라서 이를 보완하고자 2001년도부터 동 규정 단서를 위와 같이 개정하여 시행하고 있는 것이다.

② 그렇지만 계약상 잔금지급일 전에 소유권이전등기부터 먼저 하였다면 소유권이전등기일을 취득일로 보면서 위 단서 규정을 적용하지 않으며(동령 제73조 제3항), 법 제111조 제5항에 해당하는 취득에 대해서는 동 단서규정을 적용하지 않는다(동령 제73조 제1항 제2호 본문)는 것을 유념해야 한다.

3. 2006. 1. 1부터 적용규정

① 2006. 1. 1부터 “「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(아래에서 ”동법“이라고 한다)」제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”은 법제111조 제5항 제5호에 신설하였는바, 즉 사실상 잔금지급일을 취득일로 보도록 한 것이다(동령 제73조 제1항 제1호). 따라서 개인대 개인간의 취득이라도 “동법”에 의하여 검증을 받아야 함으로 “동 단서규정”을 적용할 수 없게 된 것이다.

② 다만, 개인대 개인간의 거래로서 “동법”에 의한 검증을 회피하고 전매를 목적으로 당사자간 계약한 사실을 세무공무원이 조사확인하여 과세할 때(동법에 의한 제재는 별문제로 하고)는 “동 단서규정”이 적용될 수 있을 것으로 보인다.  

Ⅱ. 신축건물에 대한 재산세 납세의무

1. 들어가기

매년 6월 1일은 재산세 과세기준일이면서 종합부동산세의 과세기준일이다.

과세기준일은 재산세와 종합부동산세를 과세하는데 있어서 납세의무성립일이 되며, 과세표준 등을 결정하는 기준일이 되기 때문에 매우 중요한 의미가 있는 날이다.

과세기준일인 6월 1일을 기하여 신축건물에 대한 재산세 납세의무에 대하여 문제점이 있기에 이를 소개하려고 한다. 

2. 신축건물에 대한 최초 납세의무 성립

① 건축물을 신축(원시취득)하는 경우는 사용승인서 교부일을 취득의 시기로 보고 그 전에 임시사용승인을 받으면 임시사용 승인일, 사용승인을 받지 아니하고 사실상 사용하면 사실상 사용일을 취득의 시기로 본다(지령 제73조 제4항). 만일 임시사용승인을 취득의 시기로 보면 임시사용 승인받은 부분만 해당되고, 사실상 사용일을 취득의 시기로 보면 사실상 사용한 부분만 해당된다. 따라서 신축하는 건축물에 대한 재산세의 경우도 6월 1일 현재 위와 같은 취득의 시기가 성립되어있으면 당해 연도 납세의무가 있다고 설명된다. 만일 임시사용승인 또는 사실상 사용일을 취득의 시기로 볼 경우는 임시사용승인 또는 사실상 사용하고 있는 부분에 대해서만 당해 연도 납세의무가 성립한다는 설명이 가능해 진다. 이 경우는 현실적으로 공동주택 또는 구분소유대상 건물에서 발생될 수 있는 사례라고 하겠다. 

② 만일 위와 같은 취득의 시기가 6월 1일이 된다면 6월 1일 현재 소유하고 있음이 분명하므로 당해 연도 납세의무는 있다고 할 것이다(승계취득과 해석이 다름).

③ 이상의 설명은 지방세법상 취득세 규정인 취득의 시기를 중심으로 설명한 것인데, 재산세규정에서는 그러한 규정이 없기 때문에 실무에서는 문제가 발생하기도 한다. 즉 재산세 규정에서 “과세기준일 현재 과세대상물건을 소유한 자”를 납세의무자라고 하는 때 과세대상물건의 존재 여부를 판단하는 때 취득세 규정상 취득의 시기를 적용할 근거가 없다는 것이다. 따라서 취득세 규정상 취득의 시기가 성립하지 않았어도 건축물의 존재를 인정한다면 재산세 납세의무가 성립한다는 해석도 가능한 것이다. 대법원 판례에서는 이를 독립적으로 하나의 부동산의 위치에 있을 때라고 해석한다. 행정자치부에서도 그런 의미로 심사결정한 사례(아래 참조)도 있다.

다시 말하면 과세기준일 현재 사실상 건축공사가 완료되었으면 당해 연도 재산세 납세의무가 성립한다는 것인데, 이렇게 해석하면 사용승인서 교부일이 6월 1일 이후가 되어도 사실상 완공일이 6월 1일 이전이면 당해 연도 납세의무가 성립한다.

이 문제는 조세이론상  예측의 원칙에 반할 뿐만 아니라 매우 혼란스러울 것이므로 재산세 규정에서도 취득세규정상 취득의 시기와 같은 규정이 요망되며, 대법원에서도 그런 의미로 판결(아래 참조)한 것도 있다.    

[사 례] 사실상 완공일에 의하여 재산세 납세의무를 결정한 사례

※ 대법원 87누1263(1987. 8. 18) 및 행자부, 행심 제99-681호(1999. 11. 24)

청구인은 이건 건축물에 대해 임시사용승인 통보를 받은 날이 1998년도 재산세 과세기준일 이후이므로 1998년도분 재산세 납세의무가 없다고 주장하고 있지만, 신축건물로서 재산세 과세대상이 되는 것을 그 신축행위에 의하여 소유권의 대상이 될 수 있는 독립한 부동산이 되었을 때, 즉 지붕과 벽 또는 기둥을 갖추고 토지에 정착한 1개의 건축물로서 존재하는 상태에 이르면 족하고 현실적으로 그 건축물 본래의 용도에 따른 사용수익이 가능할 정도로 완성됨을 요하지 아니한다(같은 취지의 대법원 판결 1987. 8. 18 87누1263)할 것으로서, 청구인의 경우 1998년도 재산세 과세기준일(5. 1)에 이건 건축물을 사실상 준공하여 임시사용승인신청을 하였고, 처분청이 이를 인정하여 임시사용승인을 한 사실을 고려할 때, 비록 청구인이 과세기준일 이후에 임시사용승인 통보를 받았다 하더라도 이건 건축물은 1998년도 재산세 과세기준일 현재 과세대상이 되는 건축물에 해당된다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 그 소유자인 청구인에게 1998년도분 재산세 등을 부과고지한 처분은 아무런 잘못이 없다 하겠다.

[사 례] 취득세 규정상 취득의 시기에 의하여 납세의무를 결정한 사례

※ 승계취득시의 소유자의 개념 <대법원 94누 13831 (1995. 5. 23)>

지방세법 제234조의 9는 종합토지세 납세의무자를 “종합토지세 과세기준일 현재 토지를 사실상 소유하고 있는 자”라고 규정하고 있으므로, 토지를 사실상 취득한 때에 비로소 종합토지세를 납부할 의무가 있다고 할 것인데, 그 취득의 시기에 대하여는 종합토지세에 관한 별도의 규정이 없으므로, 취득세에 있어서의 취득의 시기에 관한 지방세법시행령 제73조를 준용하여야 할 것이다.

3. 분양용주택을 신축하는 경우

① 취득세 규정에서는 토지와 건축물을 각각 독립적인 과세객체로 취급하는바, 건축물의 부속토지가 되는 토지라 하여도 마찬가지이며 주택의 부속토지도 동일하다.

그런데 2005년도부터 재산세편에서 주택은 그 부속토지와 함께 하나의 독립적인 과세객체로 취급한다. 따라서 과세기준일 현재 주택을 신축하고 있으면 주택으로서는 과세할 수 없고 그 부속토지에 대한 재산세를 부과하는바, 그 토지는 종합합산대상토지로 과세하는 것이 기본이고 다만, 주택건설사업승인을 받은 토지 등은 예외로 분리과세대상토지로 본다. 이것은 주택건물 이외의 건축물을 신축 중에 있으면 건축물의 부속토지로서 별도합산대상토지가 된다는 규정과 다르다.

② 그런데 주택 등 분양용 건축물을 신축 중에 이를 분양받으면서 동 건축공사가 완료되기 전에 분양대금을 완납하였다면 취득세편에서 보면, 그 부속토지에 대해서는 취득의 시기가 성립(납세의무 성립)되었다고 할 것이다.

이를 재산세규정에 적용한다면 과세기준일 현재 그 분양대금을 완납한 경우 그 부속토지에 대한 당해 연도 재산세 납세의무자는 분양받은 자에게 있게 된다.