1. 들어가기

취득세 과세표준에 관한 규정인 법 111조 제1항부터 제5항까지의 규정을 요약하면 다음과 같다.

○ 취득세의 과세표준은

○ 취득당시의 가액으로서

○ 취득자의 신고가액에 의하고

○ 취득자가 신고를 하지 않거나 그 신고가액이 취득당시의 시가표준에 미달하면

○ 시가 표준액으로 한다.

○ 다만, 법 제111조 제5항에 해당하는 취득일 경우는 위 규정에 불구하고 사실상의 취득금액으로 한다.

위에서 법 제111조 제5항에 해당하는 취득으로서 동항 제3호에서는 법인 장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 그리고 동항 제5호에 “「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”을 규정하고 있다.

한편 동조 제5항 본문에서 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득의 경우는 제5항(사실상의 취득금액 적용 대상)을 적용하지 아니한다는 뜻으로 규정하고 있다.

이상의 규정에 대하여 실무적 차원에서 문제점 등을 자세히 살펴보려고 한다.

2. 사실상 취득가격 적용 배제 규정

가. 규정내용

① “「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득”이면 사실상 취득금액 적용대상에서 제외한다고 하는데, 이 규정은 소득세법상 특수관계에 있는 자와의 거래인 때 고가 또는 저가 거래로 양도소득세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 때를 말한다(소득령 제167조 제3항). 그러나 개인과 법인간의 거래의 경우 그 취득대가가 통상적인 거래가격(법인세법시행령 제89조)에 해당되어 법인세법상 부당행위 계산대상(법인세법 제52조)이 되지 아니한 경우는 위 규정을 적용하지 아니한다(소득령 제167조 제6항).

② 지방세법 제111조 제5항에 게기하는 취득은 신고가액 및 시가표준액에 불구하고 사실상의 취득금액을 과세표준으로 한다는 것인데, 위에 해당하는 취득이면 동조 제5항을 적용하지 않는다는 것이므로 결국 동조 제2항 및 제3항이 적용되어 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액을 과세표준으로 한다는 것이다.

나. 문제점

① 위 규정에 대하여 다음과 같은 문제가 발생될 수 있다.

지방세법 제111조 제5항에 게기된 사실상 취득금액 적용대상 취득은 다음과 같은 바,

1. 국가 등으로부터 취득

2. 수입에 의한 취득

3. 판결문, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 거래가격 신고시 검증이 이루어진 취득 (위 “1” 참조)

일반적으로 위 사실상취득금액 적용 배제대상은 “3”과 “5”가 해당될 것이다.

즉 법인장부에 의하여 취득금액이 확인된다하여도 이상의 규정에 해당하면 법인장부상 가액을 과세표준으로 삼을 수 없으므로 시가표준액과 신고가액 중 높은 금액이 과세표준이 된다.

이 때에는 취득에 따른 부대비용은 상관할 필요가 없다.

<예시 1>

－ 법인장부상 가액 : 10억원

－ 시가표준액 : 6억원일 경우

○ 신고가액 : 10억원이면 ⇒ 과세표준액 10억원

○ 신고가액 :   5억원이면 ⇒ 과세표준액  6억원

<예시 2>

－ 법인장부상 가액 : 10억원

－ 시가표준액 : 15억원일 경우

○ 신고가액 : 10억원이면 ⇒ 과세표준액 15억원

○ 신고가액 : 15억원이면 ⇒ 과세표준액 15억원

② 위 예시를 보면 결국 시가표준액으로 신고하면 정당한 신고로 보게 되는바, 동조 제5항 적용배제대상으로 규정한 취지는 시가표준액보다 낮은 금액으로 취득한 것이 소득세법상 부당행위 계산대상일 경우 이를 인정하지 아니한다는 것이겠으나 취득세편에서는 오히려 납세자에게 유리하게 작용할 수가 있고, 소득세법상 부당행위 계산대상이지만 신고금액을 얼마로 하느냐에 따라 그 과세표준이 달라진다는 데는 공평의 원리에 문제점이 될 수가 있다.

③ 취득세는 취득의 시기를 기준으로 30일 이내에 신고·납부하여야 하고 정당세액에 미달한 세액을 신고·납부하면 가산세를 부과하는바, 납세의무자의 입장에서 보면 실제거래가액(법인장부상 가액)이지만 시가보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 소득세법상으로 이를 인정받지 못한다면 소득세법상 부당행위계산대상여부의 결정시기에 의하여 지방세법상 가산세를 면치 못하는 불합리한 문제가 발생될 수 있고(아래 법제처 해석 참조), 지방세 과세권자 입장에서 보면 지방세를 담당하면서 소득세법상 특수관계인과의 거래인지 여부 및 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것인지 여부를 판단해야 하는 문제가 있으며, 특히 여기서 “시가”란 소득세법상 기준시가를 의미하게 될 것인바, 지방세는 독자적인 시가표준액을 고시하고 있는데도 이를 무시하고 소득세법상 기준시가를 기준으로 판단하는 것도 문제가 아닐 수 없다.

※ 주택과 토지는 건설교통부의 공시가격을 기준으로 기준시가와 시가표준액을 결정하므로 현행은 동일하다고 하겠으나, 상가·공장·업무용 건물 등은 기준시가와 시가표준액을 각각 결정고시하고 있음.

④ 그리고 다음과 같이 소득세법상 부당행위 계산대상에서 제외되는 경우인

－ 특수관계인간의 거래가 아닌 경우

－ 특수관계인간의 거래라도 시가와 거래가액의 차액이 3억원 미만이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 미만인 때 (소득령 제167조 제3항)

위의 경우는 동조 제5항의 규정이 적용된다고 하겠으므로

－ 특수관계인간의 거래와 보통관계인간의 거래

－ 취득금액이 3억원 미만인 거래

－ 시가와 취득금액의 차이가 3억원 이상인 거래와 3억원 미만인 거래

등은 취득세 규정에서 볼 때 차등적용하게 되어 공평과세의 정신을 저해하는 요인이 될 수도 있다.

3. 거래가격 신고와 관련한 문제

가. 규정내용

앞에서 본 바와 같이 “「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」(아래에서 “부동산 거래법”이라고 한다) 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”은 사실상 취득금액을 과세표준으로 한다. 여기서 거래 신고서 제출에 따른 취득세 관련 절차적 문제는 차치하고 신고서상의 금액과 시가표준액 및 사실상의 취득금액관계를 살펴보려고 한다.

취득세의 과세표준은 앞에서 본 바와 같이 취득자의 신고가액에 의하고 취득자가 신고를 하지 않거나 시가표준액에 미달하여 신고하는 때에는 시가표준액에 의하여 결정한다. 그러나 법 제111조 제5항에 해당하는 취득인 때에는 이에 불구하고 사실상 취득금액을 과세표준으로 한다.

<참고>

▶ 「“부동산 거래법”」상 신고대상

1. 2006. 1. 1 이후 체결된 모든 부동산 매매계약의 건

2. 대물변제, 단 채권확보 목적으로 법령에 의한 강제집행은 제외

3. 무허가 건물도 신고대상

▶ 신고대상이 아닌 경우

1. 한국자산관리공사의 공매, 법원에서 수행하는 압류재산에 대한 경매

2. 2005. 12. 31 이전에 체결된 매매계약

3. 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 분양권 전매

4. 국가 등의 공익사업으로 수용 또는 협의매수

5. 현물출자

6. 순수가등기 목적의 매매예약서   ⇒ 부동산등기특별조치법상 검인대상

나. 「“부동산 거래법”」상 “검증” 문제

「“부동산 거래법”」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득”은 사실상 취득금액을 과세표준으로 한다고 하는 때,

여기서 검증의 시기와 검증의 범위는 취득세 규정에서 매우 중요한 의미가 있다고 할 것이다.

1) 검증시기와 관련한 문제

① 「“부동산 거래법”」 제 28조 제2항을 보면 “……신고를 받은 때……” 검증한다는 뜻으로 규정하고 있으므로 검증의 시기는 신고일이라고 설명할 수가 있다.

그런데 현재 운영하고 있는 실태를 보면 거래당사자(중개업자)가 시·군·구 지적부서에 거래사항을 신고(온라인 신고)하면 신고필증을 발급하며 사후에 검증에 의하여 적정, 부적정 여부를 판단하고 있는 것 같다.

신고 ⇒ 신고필증 발급(출력)  ⇒ 소유권이전등기 신청 ⇒ 검증

납세자는 그 신고서에 의하여 세무부서에 취득세, 등록세 신고를 하게 되고 과세권자는 그 신고필증에 의하여 자납고지서를 발급하는 절차로 진행되고 있다.

② 현재 운영하고 있는 바에 의하면 부동산거래신고시점 및 취득세 신고시점에서는 검증이 이루어진 것이 아니므로 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 “……검증이 이루어진 취득”은 사실상 취득금액 적용대상이라고 한 규정을 적용할 수 없다는 해석이 가능하다.

다시 말하면 검증이 이루어졌는지 여부는 지적부서(건설교통부)의 소관사항이며 취득신고시점에서는 검증이 이루어진 것이 아니기 때문에 사실상 취득금액 적용대상으로 규정하였지만 실무에서 보면 적용할 수 없다는 것이다.

이 경우 취득세 및 등록세 과세표준은 우선 동조 동항 제1호 내지 제4호만 적용하고 제1호 내지 제4호에 해당하지 아니하는 취득은 지방세법 제111조 제2항의 규정에 의하여 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액을 과세표준으로 삼아야 하고 이 경우 취득에 따른 간접비 등 부대비용(소개수수료 등)에 대해서도 상관할 필요가 없다고 할 것이다.

따라서 지방세법에서 보면 「“부동산 거래법”」상의 거래가격(신고가액)은 제111조 제5항 제1호 내지 제4호에 해당하지 아니하는 한 제2항만이 적용되어 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액이 과세표준이 된다고 설명할 수 있어 규정자체가 무의미하게 된다(아래 설명 참조).

③ 한편 「“부동산 거래법”」 제28조 제2항에서 “……신고를 받은 때……” 검증한다는 뜻으로 규정하고 있는 점, 그리고 거래신고를 한다는 것은 검증을 전제로 하는 것이며 동법에서 검증결과에 대한 조치규정이 없는 것으로 볼 때 신고필증을 발급하는 그 자체로 검증이 이루어진 것이라는 해석도 가능하다. 따라서 검증의 시기는 “거래신고를 한 때”라고 해석할 수 있다.

이렇게 해석하면 「“부동산 거래법”」 상의 거래가격신고는 그 자체로 사실상 취득금액 적용대상이 되고 이 때는 취득에 따른 간접비 등 부대비용(소개수수료 등)도 과세표준에 포함시켜야 한다.

그리고 법 제111조 제5항 각호가 경합되면(예:법인장부상 가액) 큰 금액을 과세표준으로 한다.

또한 사실상 취득금액을 과세표준으로 하므로 그 거래가액이 시가표준액 및 공시가격에 미달하여도 상관할 것은 아니라고 하겠다(아래 “2)” 설명 참조).

그런데 사후 검증절차에 의하여 부적절한 거래로 판정될 경우가 문제인바, 「“부동산거래법”」을 종합해 보면 과태료를 부과하는 이외 거래가격을 변경시켜야 한다든지 등기행위가 무효라는 등의 규정이 없는 점, 그리고 지방세법에서 이에 대한 별도의 규정이 없는 점으로 봐 취득세 등을 추징하는 데는 문제가 있어 보인다.

그러나 시가표준액 이하로 거래신고 및 취득세 신고를 한 것이 부적정 판결 된다면 그 차인액에 대하여 추징할 수는 있을 것으로 보인다. 필자의 의견도 이와 같이 해석 운영해야 할 것으로 생각된다.

2) 검증의 범위와 관련한 문제

① 「“부동산 거래법”」 제28조는 다음과 같이 규정하고 있다.

제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등)  ① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.
② 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

즉 “부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로 그 거래가격이 공시가격에 대비하여 적정한지 여부를 검증한다고 설명할 수가 있겠다. 여기서 “그 적정성”이 무엇을 의미하는지 분명하지 아니한데, 단순논리로 거래신고가격이 공시가격에 미달하면 “부적정”, 공시가격 이상이면 “적정”으로 판정한다면 취득세 및 등록세(정율세)의 과세표준은 어느 경우라도 공시가격(시가표준액)이 최저선이 되고 만다.

즉 승계취득의 경우 법인장부에 의하여 입증되는 취득이라 하여도 그 실제취득금액이 공시가격(시가표준액) 미만이면 이 규정에 의하여 공시가격(시가표준액)이 과세표준이 되고 만다는 것이다.

이것은 취득세 과세표준 체계를 크게 혼란시키는 해석이 아닐 수 없다.

따라서 필자의 의견은 여기서 “그 적정성”이란 기본적으로 공시가격과 대비하는 것이겠지만 그 거래가 허위 거짓이 아니라는 것이 객관적으로 입증된다면, 즉 법인장부에 의하여 객관적으로 그 사실이 입증된다면 설사 공시가격(시가표준액) 미만으로 거래하였다 하여도 적정한 거래라고 보아야 할 것이다.

문제는 여기서 “그 적정성” 여부를 판단하는 것은 세무부서가 아니라 건설교통부 주관(지적부서)으로 이루어진다는 점이며, 이를 지방세법에 규정함으로서 반드시 그렇게만 해석할 수 없다는 것이 문제이다.

특히 아래 “③”과 같은 법제처의 유권해석을 보면 더욱 그러하다.

② 주거용 건물을 제외한 상가·사무실 등의 건축물과 같이 현행 공시가격을 공시하지 아니하는 물건에 대하여 본다.

공시가격은 지방세법상 시가표준액의 기초가 되는데 현행 주거용 건물을 제외한 상가, 사무실 등의 건축물에 대해서는 지방세법의 규정에 의하여 각 지방자치단체의 장이 별도로 시가표준액을 결정 고시하고 있다.

결국 「“부동산 거래법”」 상 검증은 시가표준액에 의하여 이루어진다고 볼 수 있다(아래 법제처 해석 참조).

③ 이와 관련하여 법제처의 유권해석(법령해석지원팀-636, 2007.3.30)을 보면 「“부동산 거래법”」 상 검증이 이루어지지 아니하는 일반건축물의 경우 실제거래가격이 시가표준액에 미달하면 시가표준액을 과세표준으로 삼아야 한다는 뜻으로 해석하고, 그 설시에서 “취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적 가치를 기준으로 산정하여야 한다”고 하면서 “취득자가 취득재산의 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 가치로 삼을 수 있으나, 만일 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우 조세행정상 객관적인 재산의 가치나 실제거래가액을 조사하기가 상당히 곤란할 뿐 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지게 되어 조세부담의 공평을 해칠 수 있으므로, 같은 조 제2항에서는 시가표준액제를 도입하여 일정한 요건하에 시가표준액을 과세표준으로 보고 있는 것이다”라고 하며, 따라서 “부동산 거래에 따른 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 적정성이 검증되지 아니한 이상 그것이 실제 거래가격이라 하더라도 시가표준액을 과세표준으로 보아야 한다”고 해석하였다.

위 해석은 현행 일반 건축물에 대하여는 「“부동산 거래법”」 상 검증체계가 이루어지지 아니한 상태에서 취득세 과세표준 적용기준을 해석한 것으로 보이는 바, 그런데 위 해석에서 “취득세 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적 가치를 기준으로 산정하여야 한다”하면서 “취득자가 취득재산의 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 가치로 삼을 수 있으나, 만일 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우”는 인정할 수 없다는 뜻으로 설시하였는바,

여기서 취득을 위해 “실제로 지출한 금액”을 과세표준으로 삼는 것이 아니라고 한 점, 그리고 객관적 가치를 판단함에 있어 결국 공시가격 이상으로 신고한 것은 취득재산의 가치를 반영한 것이고 그 이하로 신고한 것은 객관적인 가치로 삼을 수 없다는 듯이 설시하고 있는 점은 지방세법 제111조를 종합하여 볼 때 이해하기 힘든 해석이 아닐 수 없다.

필자의 의견은 취득세는 그 취득행위에 대하여 부과하는 조세로서 그 취득행위를 위하여 지출한 금액, 즉 실제의 취득금액을 과세표준으로 하는 것을 원칙으로 하고 이를 취득자에게 신고하도록 하였으며, 만일 취득자가 신고를 하지 아니하거나 그 취득금액이 시가표준액에 미달한다면 시가표준액을 과세표준으로 본다는 것이 대원칙이라고 할 것이다.

여기서 시가표준액으로 한다는 것은 과세권자 입장에서 취득을 위하여 실제로 지출한 금액을 객관성 있는 입증 자료에 의하여 확인할 수 없기 때문이라고 할 것이다.

따라서 객관성있는 자료에 의하여 입증되는 취득의 경우는 시가표준액에 불구하고 실제로 지출한 금액을 과세표준으로 보도록 규정(동조 제5항)하고 있는 것이다.

그렇기 때문에 위 법제처 해석에서 “부동산거래가격 검증체계에 의하여 적정성이 검증되지 아니한 이상 그것이 실제 거래가격이라 하더라도 신고가격이 시가표준액에 미달하면 시가표준액을 과세표준으로 보아야 한다”고 설시한 것은 지방세법의 규정에 반하는 해석이라고 생각된다.

이상과 같기 때문에 취득세의 과세표준은 취득재산의 가치를 판단하여 결정하는 것이 아니고 그 취득행위에 따른 대가를 기준으로 결정하는 것이 원칙이라고 할 것이다.

다만, 증여·상속과 같이 대가의 지급이 없는 무상취득하는 때는 취득대가의 지급이 없으므로 이 경우는 당해 재산의 가치를 판단하여 과세표준을 결정한다고 볼 수 있겠다. 이 경우도 지방세법 제111조를 보면 신고가액이 시가표준액보다 높으면 신고가액을 과세표준으로 하는 점에서 볼 때 더욱 그러하다.

4. 맺는 말

위에서 문제점으로 제기한 규정들은 정부의 8·31 부동산 정책에 부응하여 규정한 것으로 보이는바, 종합부동산세법 제21조에서 행정자치부장관이 종합부동산세의 납세의무자, 과세표준, 세액을 계산하여 국세청장에게 통보하고 국세청장은 이를 근거로 신고납부(부과징수)를 받게 한 점 등과 함께 보면 지방자치제의 근간이 흔들리는 것이 아닌지 의문이 가는데, 위 문제제기에서 보듯이 소득세법의 규정에 의한 특수관계인 해당여부, 양도소득세 부당행위 계산대상인지 여부를 지방세 담당공무원으로 하여금 판단하게 한다든지 또는 국세청에서 이를 판단하여 통보한다고 하여도 취득시점에서 보면 많은 시간이 흐른 후에 통보될 것이므로 취득세의 성질상 적합한 규정으로 보기는 어렵다고 할 것이다.

「부동산 거래법」상의 거래신고를 법 제111조 제5항에 규정한 것도 불안정한 규정이 아닐 수 없다.

차라리 취득세 과세표준은 시가표준액으로 결정하는 것을 원칙으로 하고 다만, 법인 장부 등 객관적인 입증자료에 의하여 확인되는 취득은 사실상 취득금액으로 한다고 하면 간단명료하여 위와 같은 문제점이 발생하지 않을 것으로 본다.