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김의효/한국지방세연구회회장
아파트 분양권 취득에 따른 취득세 문제
1. 들어가기
“공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률”에 의한 부동산거래 신고가액은 취득세 및 등록세의 과세표준을 적용하는 때 사실상 취득금액 적용대상이 된다(법 제111조 제5항 제5호, 2006. 1. 1부터 시행). 그런데 2007. 6. 29부터 동법이 개정 시행되면서 부동산거래신고 대상에 “부동산을 취득할 수 있는 권리”도 포함되었는바, 기본적으로 “부동산을 취득할 수 있는 권리”는 취득세 과세대상물건이 아니므로 지방세법상으로는 문제될 것이 없다고 할 것이지만, 조합주택의 경우는 기존조합원으로부터 취득하여 승계조합원이 되기 때문에 문제가 되고 있는 것 같아 이를 깊이 살펴보려고 한다.
2. “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 대한 취득세
① “부동산을 취득할 수 있는 권리”는 특정부동산을 배타적으로 취득할 수 있는 권리를 말한다고 하겠는바, 일반적으로 공동주택과 관련해서는 분양권이라고 하며 그 거래를 전매라고 할 것이고 당해 공동주택이 완공되기 전에 거래되는 때를 말한다.
따라서 일반 건설업자가 공동주택을 신축하면서 분양하는 때 이를 분양받은 자가 그 분양권을 제3자에게 전매하는 경우 그 분양권 자체는 취득세 과세대상물건이 아니므로 당초 분양자에게는 취득세를 부과할 수 없고 그 분양권을 취득한 자에게도 그 분양권 취득할 당시는 취득세 납세의무가 발생하지 않는다.
② 그런데 “도시 및 주거환경 정비법”에 의한 주택재개발조합 및 주택재건축조합이 공동주택을 신축하는 경우를 보면, 주택재개발조합 및 주택재건축조합은 당초 사업지구내 토지 등의 소유자를 조합원으로 하는 조합이기 때문에 기존조합원으로부터 입주권을 양도받아 승계조합원이 되면 결국 기존조합원의 당초 토지 등을 취득하는 것이 되어 그 입주권을 취득할 당시 그 토지 취득에 대한 취득세 납세의무가 발생한다고 볼 수 있다.
③ 한편 주택법에 의한 지역주택조합과 직장주택조합은 지역내 또는 직장내 주택을 소유하지 아니한 자들이 주택조합을 결성하고 토지를 취득하여 주택을 신축한다는 것인바, 토지 취득은 당해 조합이 하지만 조합원용 토지에 대한 취득세 납세의무는 조합원들에게 있다(법 제105조 제10항). 따라서 기존조합원으로부터 입주권을 양도받아 승계조합원이 되면 결국 기존조합원의 당초 토지 등을 취득하는 것이 되어 그 입주권을 취득할 당시 그 토지 취득에 대한 취득세 납세의무가 발생한다고 볼 수 있다.
3. 취득세 과세표준
① 이상에서 보는바와 같이 주택재개발조합 및 주택재건축조합 그리고 지역주택조합 및 직장주택조합의 승계조합원은 기존조합원으로부터 입주권을 취득하면 당해 토지에 대한 취득세 납세의무가 발생한다고 할 것인바, 이때의 과세표준에 대하여 살펴본다.
2006. 1. 1부터 “공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률”에 의한 부동산거래 신고가액은 취득세 및 등록세의 과세표준을 적용하는 때 사실상 취득금액 적용대상이 된다(법 제111조 제5항 제5호).
따라서 2006. 5. 31까지 취득의 시기가 성립하는 취득의 경우는 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호에 해당하지 아니하면 법 제111조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액이 과세표준이 되고 취득신고를 하지 아니한 경우 시가표준액이 과세표준이 된다. 그런데 2007. 6. 29이전에는 “부동산을 취득할 권리” 즉 입주권 또는 분양권을 취득하는 것은 “공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률”에 의한 거래 신고대상이 아니므로 일반적으로 시가표준액이 과세표준이 되고, 2007. 6. 29부터는 거래신고대상이 되기 때문에 입주권 취득에 대한 취득세 과세표준은 사실상 취득금액 적용대상이 된다고 할 것이다.
② 여기서 사실상 취득금액의 범위에 대하여 살펴본다.
사실상 취득금액이란 부대비용을 포함하여 취득에 소요되는 일체의 비용을 말하고 있는바(영 제82조의 3 제1항), 조합주택의 승계조합원이 입주권을 취득하는 때, 즉 토지를 취득하는 때 소요되는 일체의 비용이 그 과세표준이 된다고 말할 수 있다.
그런데 당초 조합원 및 기존조합원들은 당해 공동주택이 완공되면 관리처분 등에 의하여 분담금, 청산금 등을 조합에 지급하고 당해 공동주택을 취득하게 될 것이므로 입주권을 취득한다는 것은 그 분담금 또는 청산금을 제외한 당초 조합원의 권리를 승계받는 것이므로 입주권, 즉 당해 토지 취득에 따른 취득세 과세표준은 그 분담금 도는 청산금을 제외한 입주권의 실 취득금액이 과세표준이 된다는 설명이 가능해 진다.
3. 결어
이상의 설명은 현행 취득세의 기본 개념을 중심으로 설명한 것이지만, 한편 입주권 취득금액을 순수한 토지 취득금액으로 보는 데는 문제가 있어 보이는바, 즉 입주권 가액에는 당해 토지에 가액뿐만 아니라 장래 취득하게 될 완공되는 건물(주택)을 취득할 수 있는 권리가액이 혼재되어 있다는 설명도 가능하기 때문이다. 따라서 입주권 취득금액을 당해 토지에 대한 시가표준액과 완공될 건물에 대한 시가표준액에 의하여 안분하여 토지에 해당하는 부분만을 그 과세표준으로 삼아야 한다는 해석도 설득력이 있어 보인다.
현행 세법 특히 지방세법은 열거주의를 채택하고 있으며, 예측의 원칙 등을 감안하여 취득물건별 또는 취득방법별로 취득의 시기, 과세표준 등을 구체적으로 규정할 필요가 있을 것이다.
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