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판례평석
주택재건축조합의 신탁재산에 대한 취득세
1. 부과처분 요지
0. 주택재건축조합이 00주택의 재건축을 목적으로 조합원들로부터 토지를 신탁 받고, 제3자로부터 토지를 추가 취득
-신탁 받은 토지 : 2,863.6㎡
-추가 취득한 토지 : 754.47㎡
합계 : 3,618.07㎡
0. 위 토지에 아파트를 신축한 후
0. 조합원분 38세대는 조합원 명의로, 일반분양분 67세대는 조합명의로 소유권보존등기와 함께 대지권등기 경료
0. 주택재건축조합은 일반분양분 해당토지에서 제3자로부터 매입한 토지를 제외한 토지 1,562.79㎡를 신탁재산처분으로 취득하였음.
0.주택재건축조합의 취득신고에 대하여 처분청에서 취득세와 농어촌특별세를 부과고지
2. 대법원 판결요지
⇒2006두9320, 2008. 2. 14선고
▷요지
조합원의 토지를 조합에 신탁등기한 후 주택을 건축하는 경우
-조합원용에 해당하는 부분은 법제105조 제10항의 규정에 의하여
-조합원이 아닌 자에게 처분하는 일반분양분은 법 제110조 제1호 본문의 규정에 의하여
-당해 조합은 취득세납세의무가 없다.
▷이유
지방세법 제110조 제1호 단서는 수탁자인 주택조합과 위탁자인 조합원 사이에 이루어지는 신탁재산에 관한 형식적인 소유권이전을 종래 취득세의 비과세대상으로부터 과세대상으로 전환할 목적으로 신설된 것이 아니라, 제105조 제10항에 의하여 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합원용부동산은 신탁의 방법에 의해 이를 취득하는 경우에도 그 조합원이 취득한 것으로 간주되기 때문에 그 부분에 대하여는 더 이상 제110조 제1호 본문이 적용될 여지가 없게 되어, 그러한 취지를 나타내기 위해 신설된 것이므로, 그 단서 규정의 “주택조합과 조합원간의 신탁재산의 취득”이라 함은 주택조합과 조합원간의 모든 신탁재산 이전을 의미하는 것이 아니라 제105조 제10항에 의해 조합원이 취득하는 것으로 간주되는 신탁재산의 이전만을 의미하는 것으로 해석하여야 할 것이다.
3. 평석
① 우선 본 사건과 관련한 지방세법 관계를 살펴본다.
▷ 취득의 개념 및 취득세의 성질
지방세법상 “취득”이란 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말하는바(법 제104조 제8호), 취득세는 “재화의 이전”이라는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하여 부과하는 유통세의 일종으로서 그 취득자가 당해 물건을 사용·수익·처분함으로서 얻어질 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니며, 취득자가 완전한 내용의 소유권을 취득하는가 여부는 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 취득행위의 모든 경우를 포함한다(대법원 200두7896, 2002.6.28).
한편 신탁법에 의한 부동산 신탁은 단순한 명의신탁과는 달리 신탁재산은 수탁자에게 귀속되고, 신탁 후에는 위탁자의 재산이라고 볼 수 없으므로 위탁자에 대한 조세채권에 기하여 수탁자명의의 신탁재산에 대하여 압류할 수 없다고 해석한다(대법원 96다17424, 1996.10.15). 따라서 신탁법에 따른 신탁도 취득행위가 되어 수탁자는 위탁자로부터 신탁재산을 취득하는 것이 되고, 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우도 취득세 납세의무가 발생한다고 할 것이다(아래 “비과세 관계” 참조).
그런데 법 제105조 제10항에서 “주택법” 또는 “도시 및 주거환경 정비법”에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 하였으므로 조합원용 공동주택(부속토지 및 부대시설 포함)은 설사 그 조합이 취득(수탁)하였지만 조합원이 취득한 것이 되는바, 결국 조합원이 조합에 신탁하는 토지 가운데 조합원용은 조합에게 납세의무가 발생하지 않게 되며, 조합원용이 아닌 일반분양분에 해당하는 토지는 법문에 충실한 해석에서 볼 때 조합에게 취득세 납세의무가 있다는 설명이 가능하게 된다.
▷ 비과세 관계
그런데 지방세법 제110조 제1호에서 신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 경우
-위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 때
-신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 때
그 취득세를 비과세하며, 다만, “주택법”에 의한 주택조합 또는 “도시 및 주거환경 정비법”에 의한 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 취득은 위 비과세규정을 적용하지 않는다(과세대상)는 뜻으로 규정하고 있다.
② 이상에서 비과세규정이 없다고 가정하는 때 그리고 취득의 개념에서 볼 때, 부동산을 신탁받는다(수탁)는 것은 신탁이라는 법률행위에 의하여 부동산을 취득하는 것이 되어 취득세 납세의무가 성립한다고 할 것이다. 그런데 지방세법에서는 이를 비과세하는 것으로 규정하였다고 이해할 수 있다.
여기서 일단의 토지 등의 소유자가 건축물을 신축(재건축)하기 위하여 조합을 결성하고 그 조합으로 하여금 건축물을 신축하도록 하는 때 그 일단의 토지 등의 소유자가 조합원으로 참여하면서 그들(조합원)의 토지 등 부동산을 조합에 신탁하여 건축물을 신축(재건축)하고, 완공된 건축물 및 토지를 조합이 이전받는 경우 조합은 그 토지를 신탁에 의하여 취득하는 때 납세의무가 성립하고 또한 건축물을 신축(원시취득)에 의하여 취득함으로서 취득세 납세의무가 성립하게 되며, 조합원은 다시 그 토지와 건축물을 조합으로부터 승계취득하는 것이 되어 취득세 납세의무가 성립하게 된다.
위와 같이 조합과 조합원의 관계에서 이중과세적 문제가 발생하기 때문에 위 비과세규정에 단서규정을 두게 되었다고 할 것이다.
그런데 위 비과세규정상 단서규정은 주택의 건축에 대하여만 규정하고 있으므로 주택이외의 건축물에 대하여는 단서 규정을 적용할 수 없다(도시개발사업 등에 따른 환지 등은 법 제109조에서 규정).
③ 그런데 위 판결에서
-조합원용에 해당하는 부분은 법제105조 제10항의 규정에 의하여
-조합원이 아닌 자에게 처분하는 일반분양분은 법 제110조 제1호 본문의 규정에 의하여
당해 조합은 취득세납세의무가 없다고 하였는바, 동 규정을 다시 보면 다음과 같이 요약 된다.
※ 법제110조 제1호 본문
-신탁법상의 신탁에 의하여 취득하는 때는 그 취득세를 비과세
-다만, 조합과 조합원간의 신탁재산 취득은 제외
즉 조합과 조합원간의 신탁재산 취득에 대하여는 그 취득세를 비과세하지 않는다는 것이므로 조합과 조합원간의 신탁재산 취득에 대하여는 그 취득세를 과세한다는 의미임이 분명하다.
※ 법 제105조 제10항
주택(재건축)조합이 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 그 부속토지)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.
즉 취득행위자는 조합이지만 그 조합이 조합원용으로 취득하는 부동산은 조합원에게 취득세 납세의무가 있다는 것이다.
따라서 위 두 규정을 볼 때 조합이 취득하는 부동산 중 조합원용이 아닌 부분(일반 분양분)에 대하여는 조합에게 취득세 납세의무자가 있는 것으로 해석함이 법문에 충실한 해석으로 보인다.
4. 하급심 판결내용 및 피고의 주장
참고로 본 사건의 하급심 판결내용과 피고의 주장은 다음과 같다.
▷ 서울고등법원 판결 ⇒2005누21806, 2006. 5. 10선고
-제1심의 판결 이유와 같으므로 항소 기각
▷ 서울행정법원 판결 요지 ⇒2005구합11265, 2005. 8. 31선고
0. 원고(주택재건축조합)의 주장
이 사건 토지 중 일반분양분 아파트의 대지권에 해당하게 된 지분은 원고의 조합원이 그 소유의 토지를 원고에게 신탁한 것으로서 원고가 형식상 취득한 것일 뿐 실질상 취득한 것이 아니므로 이 사건 과세처분은 그 원인이 없어 위법하다.
0. 피고(처분청)의 주장
이 사건 과세처분의 과세원인이 된 취득의 목적물은 원고가 그의 조합원으로부터 신탁받은 토지가 아니라 이 사건 아파트 중 일반분양분 건물에 해당하는 대지권이고, 원고는 위 대지권을 이 사건 아파트가 준공되는 시점에 위 일반분양분 건물과 함께 원시취득하여 보존등기를 경료하였으므로, 이를 과세원인으로 한 이사건 과세처분은 적법하다.
0. 판단
※ 대지권은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률” 혹은 “부동산등기법”에 의하여 창설된 별개의 물권이 아니고 집합건물의 대지에 관하여 구분소유자들이 갖고 있는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등 권리를 가리키는 것이되, 어떤 토지가 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률” 소정의 대지권 성립요건을 갖추면 그 때부터는 그 권리의 처분을 전유부분과 분리하여 할 수 없도록 하고 이를 등기부에 공시하기 위하여 대지권이라는 별도의 이름으로 부르는 것이라고 보아야 한다.
※ 토지상에 집합건물이 존재하고 구분소유자가 당해 토지를 사용할 수 있는 권리가 있으며 건축물과 분리하여 처분할 수 없다는 일체불가분성(구분소유자들 사이에 별다른 규약이 없으면 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률” 제20조제2항에 의하여 당연히 일체분가분성은 갖추어진다고 본다)을 갖추면 토지 소유권 등이 대지권으로서 성립하는 것이지 대지권 등기에 의하여 토지 소유권 등으로부터 분리된 별개의 권리로서의 대지권이 취득되는 것이 아닌바, 대지권에 대한 등기를 한 경우를 가리켜 지방세법 제105조 제1항상의 ‘부동산의 취득’에 해당한다고 할 수 없으며 위 조항상의 다른 과세대상에 해당한다고 볼 여지도 없다.
이 사건의 경우와 같이 원고가 이 사건 토지에 대한 소유권을 갖고 있다가 그 지상에 집합건물이 완성되어 이 사건 토지가 집합건물 구분소유자들(원고와 조합원)의 전유부분 소유를 위한 대지권의 대상이 되었고 그 후 일반분양에 대하여 원고로부터 수분양자에게 이전등기가 되었다고 하더라도, 취득세 과세대상이 될 여지가 있는 것은 원고에 대해서는 이 사건 토지 취득(지방세법 제110조에 의하여 비과세되는지는 다툼이 있음)과 집합건물의 완공으로 인한 건물 취득이고, 일반분양자에 대해서는 건물과 대지권에 해당하는 이 사건 토지 중 일정지분의 취득일뿐이고, 신탁재산으로서 대지에 대한 소유권을 갖고 있던 원고가 그 자신으로부터 본질적으로 소유권과 다름없는 대지권을 승계취득한다거나 법률의 규정에 의하여 원시취득한다고 볼 수 없음은 당연하다 할 것인바, 원고에게 대지권과 관련한 어떠한 취득세 과세원인 행위도 있다고 볼 수 없다. 결국 이 사건 과세처분은 취득세 과세대상이 아닌 행위를 대상으로 한 것으로서 위법하다.
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